看新京报昨天的文章《乔新生：应强调拆迁的民事属性》（作者：乔新生 中南财经政法大学社会发展研究中心主任，教授 ）有很多不同想法，需要表达出来。

 

    文章针对的是中国社科院法学所孙宪忠研究员的专访，就《城市房屋拆迁管理条例》修订问题，孙教授提出，拆迁属于行政征收行为，政府在土地使用权收回、出让、拆迁补偿、安置四方面，都是法律关系的主体，不能回避。

孙研究员认为，从本质上说，拆迁是行政征收的一种，征收是强制性的，是以公共权力为依托，以公共利益为前提的。但现行《条例》却将拆迁人和被拆迁人之间法律关系的性质，定性为一种平等民事主体之间的民事法律关系。从法理上看，开发商能以公共利益的目的去拆老百姓的房子吗？开发商有权力消灭业主的房屋所有权，并且取得业主的土地使用权吗？显然，由开发商与业主自主解决问题，政府仅进行必要的监督的思路，于法不合，于理不通。

 

    从拆迁的实战操作者的角度看，我认为孙宪忠研究员的看法是合理的。

 

    但是，中南财经政法大学乔新生教授写来文章提出异议，认为应强调拆迁的民事属性。乔教授认为，城市房屋拆迁存在两种情形：为了公共利益的拆迁和房地产开发房屋拆迁。由于我国《物权法》没有明确公共利益的范围，所以，在司法实践中很难正确区分两种行为。但是，这并不意味着在制定《城市房屋拆迁管理条例》时，可以忽视二者的区别。

 

为了公共利益的需要而实施的房屋拆迁，必须由政府出面，因为只有政府才有强制拆迁的行政权力；房地产开发商取得土地使用权，从事房地产开发，同样会面临房屋拆迁问题，但在此类拆迁中是否需要动用行政权力，则需要探讨。

乔教授进一步提出他的意见，城市商品房开发是一种商业行为。房地产开发商在取得土地使用权之后，政府并无义务清除土地上的建筑物。一些地方政府急功近利，他们不仅频繁修改城市规划，而且为了招商引资，主动承担房屋拆迁的责任，结果使一些城市居民失去赖以生存的住房，而房地产开发商获取暴利。

房地产开发商取得土地使用权后，必须根据我国城市房地产管理法、建筑法、土地管理法的规定，在法定的和约定的期限内实施商品房开发，如果房地产开发商违约，必须承担违约责任；城市房屋拆迁应该公平化，房地产开发商在商品房项目建设过程中，如果涉及城市居民的房屋拆迁问题，必须按照公平的原则，与城市居民达成拆迁补偿协议，如果城市居民不愿意签订协议，那么，房地产开发商要么放弃房地产开发项目，要么修改商品房项目建设方案，尊重城市居民的住房所有权。

 

这无疑基点是源于开发商的暴利。既然是暴利，就要担当开发风险。“钉子户”的权利要维护，开发商的权利不用维护。

经过几年的开发实践，拆迁越来越成为城市建设的必须。新增建设用地的成本固然较低，但是收紧新增建设用地以后，存量建设用地，拆迁改造成为挖掘土地潜力的最主要手段，拆迁改造势必成为开发企业的新功课。

我们很多人认为，城市管理者对拆迁的把握是不人性化的，为了政绩地方政府不惜侵害被拆迁人的根本利益，与开发商一道，对居民的权益进行剥夺。这是对事实的歪曲。

我们很多人认为，公益性建设项目的拆迁可以地方政府为主导，也就是为了公益事业可以强制拆迁，人为的划分了两个标准出来。我倒是十分担心所谓公益事业拆迁对城市居民和农民的剥夺。

 

无疑开发企业的拆迁改造除了提升城市形象，也使得城市居民和城近郊、城镇周边居民的居住水平显著提高。绝大部分的城市拆迁，公益性的和商品房开发的标准有很大的差别。只有商品房开发，居民的收益才更能体现出来。

中央政府民生政策实施以来的五年间，百姓的权益意识有了极大的提升，除个别地区外，大部分城市的居民主人翁意识超强，强制拆迁越来越不可能。

从几年的拆迁实践中，开发企业不再依靠强权，而是配合地方拆迁部门，尽量满足拆迁人的基本要求，甚至不合理要求拆迁人一般也要息事宁人，妥善加以解决。现在的问题是被拆迁者的觉醒使得做“钉子户”蔚为风气，矫枉过正的现象越来越普遍。

过分的满足钉子户的要求，拆迁成本是没法控制的。所以一般对真正的钉子户，强制拆迁又是必须的。依法拆迁是双方都必须遵守的，不是单方面要求开发企业遵守的。我认为钉子户的法律意识更要有极大的提升才行。

有业内人士说出：“钉子户推动房价上涨”，话虽粗，但理不粗，这是根本的事实。

 

法律的客观公正做到家是很难的。就像我们很习惯的双重标准。

我认为，既然是市场化征收，那么公益事业的征收与开发企业的征收标准不一致，对被拆迁人来讲是更大的不公平。