我们把房地产公司简称为地产公司是有道理的。在房地产公司的运作范围中，土地交易也是其中的一种，不过我们对土地交易有很多非市场化的限制措施。

 

    03年12月1日实施的《北京市城市房地产转让管理办法》规定：房地产在建项目转让条件与其他法规规定的转让条件相同，即：　　

 

   （1）已支付了全部土地出让金，并取得了土地使用权证书；

　 （2）完成了开发投资总额的25%以上。

 

    但是在具体的实践中我们看到，近几年来的项目转让实际是很多公司的主营业务之一，特别是很多企业由于资金不足以支持开发过程，而商品房预售条件的提高以及土地证获取之后才能申请开发贷款的条件限制，小型公司只做项目的前期，然后将项目带公司一起转让。

 

    故此，土地转手并非是断臂求存，只是开发公司的策略之一。

 

    不可否认03年6月12日“121”号房贷新政开始，资金链问题就已经将“空手套白狼”的开发模式堵死，加之“8.31大限”，房地产公司的运作模式有了根本的改变。资金与项目的对接早已成为各类型公司的研究重点，也探索出很多种模式。应该说目前中国的土壤，资本绝对不是万能的。所以万科这样的上市公司全国策略的推行并非易事。

 

    很多拥有资金的企业选择收购项目公司，选择接受二手土地实际是稳妥的表现。

 

    04年之后，经历过很多项目的转让谈判，我们知道实际大部分开发企业是不具备项目开发实力的，甚至经历过很多只有几十万资金的开发企业，但是他们凭借地方上人脉关系，运作项目的前期，可以说目的就是项目转让。这是合理的项目运作模式。好的情况下，先找好合作伙伴。也有为了待价而沽，选择随运作成熟度而寻求合作伙伴的。

 

   

    那么项目转让在外行看来是断臂求存，结论是房价一定要大跌，这样的理解方式是在一年来的观望中影响面极广的。

 

    房价是否大规模下降？无疑是目前观望者最想了解的，何时出手？在很多准购买者看来，很难有定论。

 

    那么关键在于开发企业能否撑得过去，能撑多长时间？开发企业的资金链压力一定会选择大规模降价吗？

 

    这就是我一直以来探讨的问题。

 

    说了很多相反观点的话是因为对行业的了解，尤其是运作模式的了解。对于行业要有清醒的认识，不容置疑的是在售项目价格体系是紧盯07年天价地频现时期的成本加利润，这样04—06年拿到项目的公司按07年的天价地要形成的价格销售会有很大的利润的。

 

    这也是万科以及很多大型企业降价幅度大的根本原因，他们的资金链紧绷源于开发策略，07年取得的土地两年内必须开发的限制是他们选择迅速回款为第一要务，相当于为了新的年度清仓大处理。这在一般商品领域是常情。

 

    但是，并非所有企业会自动选择这一模式。关键的问题在于进货渠道的狭窄。货源的不充足是土地市场的常态，又加上土地只是原材料，并非成品，延缓制成品上市的时间也就是最佳选择了。或者把原料转受他人，还可以赚一笔。

 

 

    对于一般消费者来说：从众的一般要失败，逆势只是少数智者的反应。股市一直很好的诠释这句话。