有多少人记忆犹新这样一个日子？至少目前活跃在媒体间的业余地产评论家们是没有理解“8.31大限”给房地产行业的影响的。

 

 

    2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

    该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。这是使地产界闻之丧胆的“8·31大限”。

 

    仅仅四年之后，人们的记忆已经淡化了。在这个可以纪念的日子，改变了房地产行业的运作模式的日子很少有人在提及。

 

    这才是地产行业的蜕变的开始。才有了06，07年的土地供应困局，才有了天价地频现。为什么？土地供应的难题一直至今没有解决。

 

 

    那么在四年中，招拍挂政策是否得到认真的贯彻呢？答案是肯定的，但是问题就出在了招拍挂三者之间有很大的操作上的不同。留下了很多空间被地方政府运作。

 

 

    第一：招标方式，应该是最合理的方式，一般是价高者未必得，这样防止天价地产生，但副作用是又可以变通，达不到公平公正的目的。

 

    第二：拍卖，自以为是最公开公正的出让方式，但是在地方政府的利益链条里，又成了政府抬高地价，获得最大价值的最好方式。

 

    地方政府往往是故意抬高出让价，或者鼓动一些本地公司做托，抬高地价之后使外地公司就范。

 

    也是因为这样的方式，天价地06，07年频出，客观造成房价暴涨。

 

 

    第三：挂牌出让，与拍卖有异曲同工之妙，但是因为不是现场竞争，稍稍理性一些。

 

 

    但是主要的还是土地征用上。因为时间仓促，配合招拍挂政策的出台，土地供应部门没有很强势的跟进，地方土地储备部门的性质决定，实施一级土地开发的能力极弱。土地供应严重不足，所以才会有“8.31大限”之后的四年间，土地供应远远满足不了开发需要。

 

    而且匆匆过关的可协议出让项目，并未完全投放市场,至今还有大量的项目无法实施。

 

    不论当时的力改协议出让为招拍挂的初衷是什么？但是四年来的表现肯定和初衷相违背，没有更好的解决土地供应和公平的问题，实践也证明一个好的政策要有很多细节要考虑，要有好的配套政策才保证政策的实施效果。

 

    无疑国内的大环境决定了，过分理想化的政策，在下面执行者的手中，给“探索”（变通）的矛盾尽出，这是我们很多政策必须要有相应的配套政策来保证的人的原因。聪明才智很多浪费在对政策的变通能力，很大的财力在做如何突破政策限制的努力，可执行的而不是理想化的政策在目前看来并未深入执政者的内心。

 

 

    具体在土地出让过程中产生了多少暗箱操作的问题？以个人的所见所闻是很难涵盖的。毕竟是暗箱操作的，国人的聪明才智又是那样引为自豪。

 

 

    相对来说，04年以后建立的很多公司没有协议出让的地块，上市企业和大国企也要每年有一定数量的土地储备。收购8.31过关以前的项目是首选。但是持续到06—07年度，协议出让地块能收购的已经被收购，没有收购的前景堪忧，能否实施还是未知数。

 

    而由于地方储备部门的人员结构没有大的改变，资金也没有大的投入，一级开发受阻，土地整理速度远远满足不了每个城市不等的土地需求。致使所有房企几道独木桥上，再也不可能各显神通，八面玲珑的获得土地。

 

    小公司因为实力原因，只好转入项目的前期运作，目的是与大企业合作，分土地出让的一杯羹；或者几家合作，成为竞标联合体，出击土地市场。

 

  

    但是绝少的地块，对于上市公司和国有大企业来说，争夺地王已经成为唯一选择。

 

 

    随着《物权法》出文及对老百姓对产权的认识，拆迁实施难度加大，所谓“拆迁拆迁一步登天”，很多被征地的老百姓选择“钉子户”的概率极高。建设部门的“拆迁实施标准”和土地部门的“城市基准地价”老百姓是不认可的。这就造成了土地收购部门的很大难题，收购难度加大到无以复加。

 

 

    9月3日，北京市国土局官方供地网站显示，只有1块地正在交易，而按计划，本月北京至少有34块地出让。年度土地供应计划一般无法实现，原因就在于拆迁的变数极大。

 

    这样的状况很难改变，这样地方政府探索之后，选择由实力房企介入一级开发过程，实施拆迁整理土地。但是副作用是房企拆迁较之于政府主导的拆迁实施起来难度更大。所以我一直在土地征收环节存在的问题上打转，也有很多博文在探索土地征用环节的误区。

 

    思维混乱状况在目前还没有得到解决，甚至很难解决。这样造成的支持“钉子户”，还要求“土地政府无偿收回”，以把房价降低到建安成本阶段的思维存在于同一个对房地产行业没有合理认知的老百姓身上，矛盾百出。

 

    也有很极端的事例，实施“三年大变样”的石家庄市场，08年的推地速度让人乍舌，土地供应远远大于3年的市场需求，这样一来，又把房企吓跑了。而且石家庄市场房价将出现很大的问题。但是话说回来，被市场证明是失误的政策，必将得到纠正。我倒认为，现在是到石家庄拿地的最佳时期。所谓“抄底”。当然如果有关门打狗传统的城市要慎入。否则在大的形势变化之后，地方政府“好了伤疤忘了痛”。

 

 

    预计在大的土地供应形势没有根本变化的现在，一旦解决资金链问题，还必将出现对土地的争夺。那时的所谓天价地仍将是土地出让的风景。

 

    只有寄望于土地出让环节地方心态的正常，也即不要选择拍卖挂牌，而采用合理招标这一形势，现阶段重点在于土地价格的控制。