唱跌派不过是“嗡嗡乱叫的苍蝇”
陈宝存/文
对行业的运作特点没有丝毫了解，也不可能了解到，言地产大跌能正确吗？
嗡嗡乱叫的唱跌派有几个是了解行业的？了解开发程序的？房价大跌是他们的诉求，但是依据何在？大跌是什么概念？
“猪坚强”“范跑跑”“谭千秋”为何产生，大多数是不甚了了，也不知行业人士在说什么，一概骂之了事，反正可以赚取廉价的支持。更有很多做营销策划出身的人士，为了吸引点击，不惜一贯的叫骂开发商，但是你是真的不懂土地是如何获得的。并非只要是在行业内混过的，就会对房地产全程做到了如指掌。我们知道盲人摸象的故事，对于某些在地产行业的某个环节混迹多年的人，对房地产这头大象的了解也不是真实的。真正的了解行业全豹的，很少很少。
看过很多自称地产行业的人士（比如工程师）对成本的说法，几乎是外行的说法，如老百姓算蒜薹炒肉的成本：蒜薹半斤2元，肉2元，所以蒜薹炒肉售价不高于5元才是合理的。确实有卖5元的。那不行，五星级酒店也不能超过5元。
房价还没有根本背离成本，这是事实。但是很多外行不相信这一点。
下面列举石家庄某项目的测算：
2007[009]地块规划设计要点如下：（587万/亩）
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41484.162平方米（其中含5000平米预留小学扩建用地）
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不超过2.0，住宅建筑面积净密度不超过3.0
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不高于250套/公顷
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不超过25%，住宅建筑净密度不高于20%
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不低于30%
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以中高层为主，满足机场净空要求
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住宅用地出让年限为七十年，商业用地出让年限为四十年，自交付土地之日起算。
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按照上述条件，实际用地面积仅为：41484.162－5000=36484.162平方米
公爵实际规划建筑面积为：
5栋花园洋房：约3万平方米、
5栋高层住宅：约5万平方米
成本概算：
1、楼面地价：4012元/平方米
2、建安成本：
高层：1700元/平方米
花园洋房：900元/平方米
3、政府费用：约350元/平方米
4、前期工程费用、基础设施配套费用：约250元/平方米
5、管理费用、财务费用、销售费用：约300元/平方米
成本合计：
高层：6612元/平方米
洋房：5812元/平方米
根据税法，销售综合税率如按照10%计算，则公爵最低售价不能低于：
高层：6612元/平方米×1.1=7273.2元/平方米
洋房：5812元/平方米×1.1=6393.2元/平方米
这在目前的石家庄市场已经是不敢想象的成本。需要加上的还有，到预售阶段的融资利息：3.21亿*15%—20%*2年=9630万（12840万）
一般没有测算利息的。但是我们的资金如果投资到其他行业就没有收益了吗?或者需要企业融资的话，融资利息会更高，这都需要打入成本中的。
大跌至石家庄老百姓买得起的大概2500元/平米。请问谁做这个生意？
土地是源头，但是我们希望土地大跌，比如看到的一则消息：上海某地段工业用地50万，住宅用地500万。我相信，地方政府为了招商引资不惜强征百姓土地，所以工业用地价格超低。但是住宅用地不低。对于地方财政来讲，这是一样的收益，只不过地产是一次收取，工厂是分年长期收取。
农民是最苦的，我们还在寄希望于土地价值大跌。农民失去的是什么？赖以生存的土地，你城市居民凭什么剥夺？
“剪刀差”存在了多少年？城乡差距有多大？到底谁最该补偿？
可能很多人不明白究竟农民在城市化进程中得到了什么？在叫嚷房价大跌的人群中有多少代表失地农民的利益，欺负失地农民不识字？不会上网？
我相信土地价值现在仍然是被低估的。天价地的产生很突然，得益的是地方财政，还没有真正到农民和城中村市民的手上。刚刚开始的良性循环，被叫嚷房价大跌者打破了。这样的农民们比买不起房的市民相比，谁才是人民？谁才是大多数？
事实胜于雄辩。叫嚷房价大跌的人们历史上没有成功，原因是他只代表了少数不劳而获者的利益。不劳而获者也要生存，但是购买商品房不行，让他们购买保障房也没有那个实力。那我们怎么办？
这才是应该思考的问题！
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