楼市的喧嚣反证了需求强劲

陈宝存/文

追溯房价的不同声音，绝不是近三年的事情，而是早在90年代末期就开始了。原因是住房改革以前的福利分房制度。货币化购房的最初，我们都不适应这一变化。

[98年房改，我自己的单位福利房两室一厅，使用面积60平米，房改部门收我的现金1.9万元，我觉得高了。毕竟那时的基本收入是很低的。（当然不是我的收入低，而是人均收入）]

随后的住房货币化，再怎么也改变不了人们的印象。所以，货币化或者市场化从最初人们接受起来的难度都是很大的。

记得朱总理上任之初，呼声很强烈的是房价太高，对比的就是福利分房的400多元/平米（还是使用面积）。那么正常的成本怎么也不会低于400元/平米。最初的市场化分房，土地还是完全国有，征用是很低的。几乎可以不考虑土地成本！

毋庸置疑的是，市场化改革才提高了全民的居住水平，但我们现在的居住水平，尤其是城市的居住水平和乡村比起来还有较大差距。只有在住房上，农村的居住面积是高于城市的。（凭得还是经验，没有数据作支撑）

比如别墅，城市富人的最大追求，面积不过是农民的小二楼。当然农民的房子舒适性差了一些。只是农民自建的，没有所谓的正规产权。

所以怎么卖都觉得贵，再贵还要去买，这就是市场化10年的悖论。但是随着土地和所有建安费用、融资成本、人工费用、税费的大幅增长，回到福利分房的是代再也不可能了。但是，这是历史的进步！

喧嚣自会继续，但是需求却是无法降低，现在的观望也是正常的，毕竟07年的楼市上涨的太过迅速，不论供需双方，都很不适应。但是这样的房价状况如何改变？光喧嚣没用。谩骂也没用，拿出降低房价的切实可行的政策，也会被不断高涨的土地价格所消灭。

适应起来很难，但却是不能不适应的！

降低房价的办法很多，但起大作用的只有：

1.土地直供，地产开发公司直接征收，政府免收出让金和土地收益；

2.房地产税收的大幅下降，甚至免税；

3.银行资金无息提供。

当然不可能，三点一项也不可能。至于其他的措施，不会影响房价的大的走势。

如果可以按需改善需求，那么无疑100%对自己的现在居住水平不满意。这是正常的，所以需求也是无限的！未必京深沪穗的朋友就想住90平米以下的。

只有坚持市场化，人均的居住水平才能不断被改善！