在我的文章《唱衰楼市者助推房价暴涨》有这样的留言：“希望你谈谈石家庄房屋空置率这么高，许多人有三套以上住房，这些都是潜在的供应。”

 

      应该是石家庄的朋友对我的质疑。那么我要回答一下朋友的疑问。

 

      03年初入地产行业，我和许多业内朋友就有过这样的对话：石家庄很多人有两到三套住房，再开发的话卖给谁去？对行业前景无限悲观。这样的朋友是从92年即在地产行业打拼，现在已经是一家开发公司的董事、总经理，而且项目开发很顺利，跻身千万富翁的行列。（我的弟弟陈宝强知道我在说谁？）

 

      这样的话题对于初入地产行业的我来说，很有挑战，特别是朋友先于我11年即在地产行业打拼，由我的初入门者说出来别人会怎么看？但是我说的对了。

 

      我是这样解释的：石家庄许多人有三套住房，什么叫许多人？三套总量是多大平米？据我所知，你说的恰恰是我熟知的机关企事业高级职位者，就是我直接接触到的主流人群。事情不是你说的样子，我的同学朋友就是你所说的那个阶层，我知道的是他们在福利分房时代拿到的房子一般是60平米左右的老式住房。即使有三套，总量在200平米左右，这还是权势很大的的人群。改善住房条件对他们来说不成问题。除自己居住外，给孩子换一套大房子也是必须的，如果两套130平米的，合计260平米，还是需要卖了三套再加一部分现款才能拿到。

 

      我自己的例子：02年购买阳光水岸155平米住宅，贷款35万，装修是卖掉43中附近60平米住宅一套，11万的卖房款全部投入装修。另外一套出租还月供，压力也是很大的。

 

      这就是我对有几套房子的石家庄人的认识。

 

      改善性需求，特别是针对富裕阶层的改善性需求无疑是高端住宅的方向。我当时算了一笔账：石家庄需要10万套高端住宅，每户130平米的话即为1300万平米，20万户就是2600万平米。这是多大的供应量？2600万是石家庄大约10年的销售量。作为政治文化中心的石家庄，

 

     所以03年我认为仅仅高端住宅的需求，所有土地全部投向高端住宅就足够石家庄做10年的。

 

     至于改善性需求替换出来的房源正好可以满足租房人群的租用需求。

 

 

     石家庄现在有一定的问题是短期内大量的土地投放。这和城市需求的增长速度不相匹配，所以不被追捧。土地供应多或少会影响投资者的信心。所以我不赞成现在石家庄三年大变样的具体做法。

 

     需求总量是一定的，如果供大于求，虽然不会影响房价的大跌，因为成本是不可突破的。但是对销售的压力很大。

 

     当然，再差的市场也有好的项目。还在于自己的内功打造！