毛羽：房价多少算合理？

有两种国际通行的方法可以估算房价的合理程度。

一种是P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。

按照我本人调查上海市场的一手数据，上海越贵的房子租金收益率越低，越便宜的房子，租金收益率反而越高。比如说，一套50万的老公房，年租金大约在2.2万左右，而一套270万的新房，年租金只约6.5万。按当前房价，其P/R值范围在20－40倍之间。也就是说，低档房价格高估一倍，高档房价格高估约1.5倍。但是我们不能指望房价会立即回调一半，因为在成长的经济环境中，房租涨幅会超过CPI增幅，而房价在透支未来后，如果保持平稳或稳中有降，在若干年后我们的P/R比会渐趋合理。如果租金按每年5％的比率递增，而房价按每年5％下调的话，在5年以后，低档房的P/R比会降到合理区间，大约是14倍左右，而高档房需要经过约10年才能将P/R值调整到15倍。换言之，上海的房价透支了未来5－10年。在P/R模型的估值方法上看，低价房下跌25％，高价房下跌40％是完全有可能，但是不是在短时间内，房价可能迎来5－10年的漫长调整。房价未来也不是说不可能再涨，但需要经过一定时间的消化，在P/R比达到一个新的平衡点后才能再次启动。

另外一种通用的估值方法是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。

０８年上海城市居民家庭人均可支配收入分别达到２６６９０元，比上年增长１３％，按家庭双职工计算，一个家庭人均可支配收入5.34万元。按上海平均房价大约为100万元一套估算，现在的房价收入比是18倍。如果按照人均可支配收入每年13％递增，同时房价按每年5％的降幅调整，8年后，房价收入比可以下降到5倍以内，如果房价维持现有水平，则在11年后，房价收入比下降到5倍以内。

两种方法的计算结果是大体相同的，即上海现在的房价透支了上海居民未来5－10年的收入增长。难怪 09年3月12日上海之春房展会开幕当天，《东方早报》即以醒目的大标题报道，《房价已超百姓支付力》。而两会期间，建设部副部长齐骥特别指出，“东部一些城市，特别是一些人口相对集中的城市，房价超出了一般老百姓能够支付的水平”。这和我们前期研究上海不通收入群体的住房购买力模型所获得的结论是完全相同的。

对一般购房者而言，还有一个简单的公式可以自我评估能够承担多高的房价，那就是购买房价为自己家庭月收入一半的房子。相信大部分上海家庭的月收入在1万元以内，所以，5000元的房价是适合绝大多数人的房价，这样的房子，在上海除了不通地铁的偏远地区，到哪里去找呢？

几天前公布年报的万科，王石用巴菲特似的预言给股东写了一封信。“2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在”，“在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。最极端的买方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部”。

房价多少算合理？说不清，但是一句话，买房要和买股一样，要买割肉盘，买着割肉盘了，才是一个聪明的投资者。

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