在土地经济模式下，中国一些城市的发展对房地产高度依赖，土地出让收入及房地产相关投资成为拉动经济增长的“双引擎”。过去十年，在人口红利及城市化的推动下，房地产成为“支撑”城市经济发展的重要动力。只要能够寻找到终端需求——既包括城市新增人口的刚需，也包括投资和投机需求，这一循环便得以维系。不过，随着这些长期因素发生变化，房地产依赖对城市发展的副作用逐渐初显。

近年来被热议的“鬼城”现象，便是这种副作用的集中体现。房地产建起来了，却缺少人口与产业支撑，使得城市的发展如无根浮萍，缺乏生气与活力。在中国的基层，这样的城市并不少见，媒体曾盘点过国内十大鬼城，包括京津新城、鄂尔多斯及郑东新区等；其实，除了上述这些著名的空城，只要到各个城市的新区走一走，便不难发现同样的景况。在国内，城市人口高度集中在北上广深等几个一线城市；除此之外，很多城市存在程度不同的空城现象，房地产跃进带动基层的房地产市场普遍供过于求。

西南省会城市贵阳的一组数据颇具有代表性。过去几年，贵阳市GDP增长迅速，2011年和2012年分别较上年增长了17.1%和15.9%。在各项具体宏观数据指标中，增长最快的就是全市的房地产开发投资。2009年，房地产开发投资的增幅在25%左右，2010年达到47.7%，2011年攀升到50.5%，2012年更是达到了惊人的94.4%。房地产投资对GDP的贡献可见一斑。

相应的，贵阳的房地产市场处于严重的供给过剩状态。贵阳市区人口仅130多万，但据估算，贵阳在未来3年内上市的百万平方米以上的大型楼盘，就可为贵阳提供近300万人的住房，几乎是目前城区人口的2倍。按照这样的建设速度，未来3－5年贵阳城区的房子最少能满足500万人居住。当地业内人士更认为，按照业界对鬼城的定义，即建成三年后入住率不足30%的标准来衡量，未来贵阳多个大型楼盘均有望入选。受此影响，以及近期一些城市的房地产项目传出降价销售的消息，贵阳房地产市场出现“量价齐跌”的现象，房地产的销售周期也越拖越长。

更加令人关注的是贵阳市的“房地产－地方债”链条。由于政府融资平台的还本付息依赖于土地出让收益，房地产市场价格的下跌可能将引发更多的风险。据悉，2010年前后，贵阳市政府一举成立了10个融资平台，并全部赋予土地一级开发整理权，就此大规模拉开贵阳农用地转建设用地的序幕。早在2010年，贵阳市审计局对贵阳市本级以及一些市属区地方政府性债务的评价，就认为处于高风险状态，随着城市的扩张，现在肯定只会更多。而从政府性债务占GDP的比重看，贵州省在全国名列第一，总债务率也在90%以上。其中，贵阳身为贵州省的经济中心，情况不容乐观。

随着房地产不再能够成为支撑地方经济发展的支柱，我们担心，像贵阳这样的城市将为房地产的过度发展付出代价——不仅是房价下跌引发的资产缩水，也包括整个城市经济的循环陷入停滞。像前车之鉴鄂尔多斯那样，城市的居民、企业及金融机构都被套在房地产和债务的泥潭中，背上沉重的负担。鄂尔多斯的情况很极端，投机盛行一度推动房价上涨至不可思议的地步，贵阳的情况要好很多。但这并不意味着，贵阳以及类似的城市就不会陷入萧条，除非存量的房地产能够逐步消化，以及产业发展能够支撑起城市的未来。考虑到贵阳房地产已经严重过剩，同时缺少产业支撑，可能性并不大。

国内像贵阳的这样的城市还有很多。以当前热议的“京津冀一体化”为例，北京周边的诸多河北城市也面临着房地产供给过剩的问题，如被传为“政治副中心”的保定，房地产库存消化时间高达42个月。虽然“副中心”传闻消息刺激房价上升，但这也是局部现象。如果“京津冀一体化”的步伐没有及时跟上，保定的城市发展也可能从炒作中回落。还要强调的是，目前的消息只是刺激了保定的住房价格，当地的产业支撑和消费能力根本没有什么变化，反而因房价上涨而进一步拉开了消费差别。用保定人的话说，“工资还没动，房价已经窜上一大截，更买不起房了。”

最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

中国的城市发展正在为过去的房地产依赖付出代价。在多种因素刺激下，国内房地产市场整体上存在严重的“消化不良”，如果继续以负债方式大搞房地产，这个产业将从过去城市发展的动力逐渐转变为包袱。