张健

根据上海网上房地产显示，全市住宅普通住宅面积235万㎡，但今年累计成交的普通住宅已达469㎡，希望供应量要加大，不然供求矛盾会加大，由于供求矛盾导致上涨，房价收入比这时的意义可能？？？？？

供求关系的不平衡

房地产需求可以指在特定的时间和特定的价格里，消费者愿意和能够购买的能力。因此，要想了解影响房地产投资需求的因素，首先，我们必须知道影响个人意愿和投资能力的因素——必须意识到投资决定会随着环境的变化而改变（例如：利息率的浮动，其他投资品种的机会、就业机会、消费者和银行的信誉和股票市场的变动等等）。这些因素实在很多，而且还不停的变化着。

房地产的供应主要是受需求影响, 同时都直接或间接的受到经济因素的影响。譬如，人口增长、收入水平和中长期内的可能住房价格、经济增长速度和就业率、资金的使用成本、消费者和企业的信心度以及通货膨胀率等。另外其他投资品种的回报和风险、政府税收、住房政策以及法律制度也会影响到住房供给。其中最能影响房地产供应的可能就是房地产需求了, 任何时候，新建房的供给都会受到潜在需求的影响，而潜在需求本身又会受到人口和经济因素等的影响。

这里讨论的房产价格变动基于这么一个事实，那就是房产的供应和需求力量的相互作用，对房价的变动起着首要的主导作用, 但是房产价格的供需同一般商品相比还有其特殊的地方：

Ø         房产是种特征性非常强的商品，房产的价格，不仅仅取决于人们对房产的需求，还取决于这所房产能够给住户带来使用的质量和功能。因此房价的变动也受房产本身质量和功能变动的影响。

Ø         房产不仅仅是消费品，也是投资品。因此，对房产的需求分为消费需求和投资需求，两者需求类型有一定区别。

Ø         供应变化相对其他许多商品较迟缓(从买地到销售一般需要2-3年时间)。因此，从短期来看，房产的价格更多地是取决于需求数量而不是供给数量。

一般来说，房产的需求越大则房产的价格越高，而房产的供给越大则房产的价格越低。事实上，市场的供应量适度多于需求量，这样才能在房地产开发商之间形成适度的竞争氛围，对于房价稳定是有正面意义的。总体来看，由于供应往往受到需求的显著的影响，因此，需求因素比供给因素能够更多地影响房产价格变动。

这就不难理解为什么最近上海房地产有所谓“小阳春“的情况，但如果供应量没有大量跟上，房价是否会 “非理性” 上升呢？

以上部分摘录自张健的最新专著《房地产理财（实务、途径、常见问题）》的第三章 “判断房价的高低”中的“房产的需求和供应”，中国建筑工业出版社2009年6月出版，全国发行。