再谈“若无房事挂心头,便是人间好时节”。

我前个星期写了“若无房事挂心头,便是人间好时节”。想法来自宋代无门和尚有诗“春有百花秋有月,夏有凉风冬有雪。若无闲事挂心头,便是人间好时节.”

有一位未留名的网友留言“中国应该有种制度来使现在的两极分化的现象改善。”，其实我国有关部门和有识之士也关注到了此问题，并在千方百计改善。我想随着我国经济和社会发展、国力增强，这一现象会逐渐改善。

以下是我曾经发表在〈中国国土资源报〉的文章“澳大利亚追加首次购房者的津贴”，可能对我们会有一些启发。

澳大利亚追加首次购房者的津贴

张健

中国国土资源报特约撰稿人

随着美国次贷危机导致的金融危机在这几个星期进一步恶化，目前全球性金融危机已经进入到一个新的破坏阶段。为了减少金融危机对实体经济和就业增长已受到威胁，澳大利亚政府总理陆克文2008年10月14日表示澳大利亚政府决定采取果断行动，他发布了一项总额为104亿澳元的紧急经济刺激方案，旨在通过提振消费者信心和避免经济大幅下滑。

该方案共有10项措施，其中包括澳大利亚政府计划提供额外15亿澳元将原先给予首次自住房拨款津贴（First Home Owner Grant）翻倍，即将首次自住房购买者拨款津贴从7000澳元增至14000澳元。如果首次自住房购买者购买的是一手新房，其获得的津贴还将增加7000澳元至21000澳元。买一手新房的拨款津贴大于买二手房的拨款津贴的政策可以理解为澳大利亚政府想更加直接刺激和鼓励房地产开发和建筑行业发展。

早在2000年7月1日，澳大利亚政府已实施了一项计划，即给予首次自住房拨款津贴。如果他们购买二手房，其一次性获得的津贴是7000澳元，8年多来一直没有变化；如果他们购买的是一手新房，其一次性获得的津贴是14000澳元。但期间对购买一手新房的津贴有过二次调整，即到2001年12月31日以后改为10000澳元，2002年6月30日改为7000澳元。二次调整买一手新房的拨款津贴的政策可以理解为澳大利亚政府不想更加直接刺激和鼓励房地产开发和建筑行业发展。

享受首次自住房拨款津贴的人，无须经过收入测试评估，而且与他们个人交纳的税收无关。够资格就可以取得这笔津贴，但必须符合以下条件：

l        澳大利亚公民或者永久居民；

l        购买或者建造在澳洲的居屋；

l        之前从来没有拥有过居家（这一条也适用其配偶/同居伴侣）；

l        之前从来没有申请过这笔购物津贴；

l        购买的房屋必须是自己居住，至少最初是自己居住。

在澳大利亚的住房中，自住私房占70%左右（在发达国家也是较高的）, 私人出租住房占25%左右，公房出租的占5%左右；即租房者占30%左右。

澳大利亚租房者主要有以下一些特征：

u      租客主要是那些中低层收入的家庭

u      工作时间不长的一部分青年白领

u      一部分中高收入者，公司搬迁或工作更换，短暂需求

u      租客中，一部分是失业人员。

u      租客中，很大比例的是单身或单亲家庭，这种趋势可能还会继续发展。

u      租客一般都要比以其它方式居住的人来得年轻，大部分在39岁以下。

u      高等院校在校和刚毕业的学生

以上澳大利亚的租房需求简况，与我国部分大城市的情况相待类似。

根据上世纪90年代澳大利亚统计局对部分大城市租房情况的一项统计和分析，澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由是“从来没有首付款”和“买不起”，这二类群体占统计总人数的70%左右。同时有研究显示虽然几乎每个人都想拥有自己的住房,但导致人们最终决定租房的因素中相当部分是因为他们缺乏首期付款资金。

目前澳大利亚的很多城市房产租金很高，总体上近年来租金呈上升趋势，使得首次购房者更觉储蓄困难，他们需在支付房租的同时储蓄买房的首期款；目前房产租金回报（年租金/房价）是5%左右（注：我国的许多大城市房产租金回报是2-2.5%左右）。目前澳大利亚的很多城市房产的空置率很低，在许多大城市，房产的空置率仅仅在1-2.5%左右（注：大大小于我们国家的许多城市房产的空置率水平）。与此同时目前澳大利亚主要城市中价位住房的平均价格相当于人均收入的8-9倍（注：还是低于我国城市），大大高于上世纪90年代6倍的水平，而房产贷款利率高又使得部分买房贷款者倍感吃力，目前澳大利亚买房贷款利息是8%-8.5%左右（注：我国目前房贷款利息是6.35%）。

有研究表明，在西方发达国家，导致住房市场成交量放缓的一个主要原因是年龄在25至35岁之间的首次购房者减少；澳大利亚的情形也类似。根据澳大利亚统计局2008年10月初公布的数字，房地产市场中首次购房者数量和他们房产贷款的数量继续下降；如果更多首次购房者不进入市场，那么房产贷款数量将持续呈下降趋势。

这次澳大利亚自住房购买者拨款津贴新政策获得了大部分人的欢迎，大家也认识到虽然首次购房津贴不能解决所有问题，但有预计10多万人可以受益。更多首次购房买房将不但对房地产开发和建筑行业有益，而且对建材、家具和家电行业等有很大的促进作用；但由于存在全球金融危机还未明朗和当地失业率增加的原因，预计相当多潜在的买家还是会观望一段时间才可能决定是否进入市场。