目前有关房地产企业资金链断裂，许多房地产公司负债率高达80%以上等等现象非常严重。其实房地产企业资金问题，不是单纯融资问题，而房地产金融策划扮演的是更重要和全面的角色。

n       我国现有房地产投融资产品是什么?

n       我国现有房地产投融资创新是什么?

n       什么是房地产企业股权和债权？

n       我的房地产企业现有的股权和债权情况如何?

n       我的房地产企业现有运营情况如何?

n       什么是我的房地产企业最优的资本结构?

n       是否我的房地产企业最优的资本结构与现实矛盾?

n       房地产公司债务多少比较合适？

n       我的房地产企业适合怎样的股权和债权融资?

n       为什么房地产公司债务要短期和长期债务也要相结合？

如果能回答以上问题，他就至少一定意识到房地产金融策划的重要性？

如果想知道以上问题的答案，他将至少更具体意识到房地产金融策划的重要性？

   正好《中国房地信息》杂志编辑约8月的稿件，题目有关房地产金融；我的《房地产融资》新书9月底出版，先摘要回答以上3个问题。

房地产企业股权和债权

房地产企业融资不论是房地产公司融资和房地产项目融资，资金渠道可以有很多，但是资金性质无非两类，即股权和债权。一类是项目不必偿还的资金，即股权资本；另一类是项目必须连本带息偿还的资金，即债权资金。事实上也存在股转债和债转股资金，通常也可以将其归入股权或特指的私募股权。

而房地产企业股权和债权可以企业资本结构角度来探讨。企业资本结构是指企业各种长期资金来源的构成和比例关系；长期资本来源包括长期债权资本和权益资本，因此资本结构通常是指企业长期债务资本与权益资本的结构和比例关系。最优资本结构是指通过合理的长期债务资本和权益资本分配增加所有者的财富，能使企业价值最大化。

房地产公司债务多少比较合适？

公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，在保证公司财务稳健的情况下，根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行，有利于公司财务杠杆的良好运用，从而能为公司股东谋求收益最大化。

对资产负债率，业界向来认为，房地产股超过70%是非常危险的境况，如参照房地产业相对成熟发达的香港市场，此安全比例应在20%左右或以下。

为什么房地产公司债务要短期和长期债务也要相结合？

　从公司财务角度分析，长期债务是公司稳定的融资来源。对公司而言，短期内不会面临流动性不足的危险，而且，由于资金使用期限相对较长，公司可以根据自身的发展将资金投入到新的项目中，或购置固定资产或进行运营资金的补充。相对而言，短期负债的资金较容易获得，资金成本要比长期资金低。然而，由于期限短，公司必须频繁安排还本付息事宜，这会对公司形成压力，影响其正常运作以及价值目标的实现。一旦短期资金周转困难，就会有违约可能，导致公司信用度下降。在房地产公司的债务一般都为短期债务融资，短期债务中主要是银行贷款，但通过资本市场以债券方式进行融资所占的比重很小，尤其是公司债券融资只有个别。