以下是我发表于2008年5月在《中国土地资源报》的文章的摘要

作者上世纪90年代几乎都居住在澳大利亚和美国，曾先后任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团，澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，所以对澳大利亚房地产市场还是比较了解。

澳大利亚的房地产市场十分成熟和兴旺，居民购买力也较强劲，譬如人均住房面积近60平方米。近40年来，澳大利亚的房产价格大约平均每七年翻一倍，所以人们都乐意买房自住或投资出租，并将买入房产作为主要投资和对抗通货膨胀的手段，同时长期来银行也对房地产较支持。同时澳大利亚的房产出租业非常发达，譬如一些著名的中介公司已存在100年以上，而本文主要介绍澳大利亚租房者的一些情况，并从一个侧面反映发达国家租房人不买房的主要原因，看是否对我们有任何启示。

租房需求

在澳大利亚的住房中，自住私房占70%左右（在发达国家也是较高的）, 私人出租住房占25%左右，公房出租的占5%左右；即租房者占30%左右。

和其它发达国家一样，澳大利亚租房市场主要有两种服务功能：一种是短期住房功能；另一种是中长期房产的功能；但一般认为第二种租房形式很可能更附带一些不利因素，譬如使用期没有保障，住房成本极其昂贵，住房自由使用权的缺乏。

私人租房需求主要受经济和人口因素影响的结果。例如家庭组合类型、所处年龄和收入化分和经济变化因素，譬如利息率的高低、失业率以及租房与收入之间的比例、社会经济因素（包括不断变化的生活方式）以及政府政策（如给一部分租客提供住房补贴形式的帮助）。

虽然以上是澳大利亚的租房需求简况，但我国也有一些类似特征。

不买房的主要原因

根据上世纪90年代澳大利亚统计局对部分大城市租房情况的一项统计和分析（见下表），澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由是“从来没有首付款”和“买不起”。 “从来没有首付款”的占统计人数的25.7%-37.7%，“买不起”的占统计人数的33.2%-53.%，这二类群体占统计总人数的70%左右。

表   澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由

   资料来源: 澳大利亚统计局

虽然几乎每个人都想拥有自己的住房, 那是什么因素导致人们最终决定租房还是买房呢？个人的收入是做出选择的关键，其中相当部分租房者是因为缺乏首期付款资金而选择租房，随着经济进一步发展，人民的生活水平不断提高，激发人们购房的欲望是势在必行的，同时总的来说房产拥有的比例，会随着年龄，婚姻和收入的变化而增长（对双收入的家庭增长的更快）, 国外许多国家的研究已经证明了这些因素。

譬如，广州到墨尔本的一位林先生，今年38岁。2000年初他去墨尔本大学读IT硕士学位，2002年毕业并拿到了永久居留签证，不久在当地找到了一份工作，2007年在公司附近买了一套40万澳元万元的二手房别墅。而这近7年里，它和夫人都住在私人的出租房。

虽然我还未看到我国类似较详细的统计报告，但相信“从来没有首付款”和“买不起”这二个群体也会占租房者的大多数。