今天白天上公开课《房地产投资和金融》，第一部分中有提及中外房产贷款情况，很受欢迎，由于讲课时间有限，现我最近在〈中国土地资源报〉上刊登的一篇文章附在这里，供大家评价和指正。

从中外房产贷款情况看我国房地产市场

张健  

我国房地产开始大力发展以来的这十几年间，房产信贷情况对房地产市场起到非常关键的作用，同时它们之间也有相互配合和制约的关系。1992-1993年房地产出现第一轮高潮，1994年银行开始了宏观调控，收缩银根；到了1998年后房地产实行商品房改革，银行相应则推出了一系列开发和按揭信贷业务，对房地产行业的发展起了极大的推动和支持作用, 促进房地产进入了全面繁荣的时期。

而2002年以来, 社会上出现了房地产是否存在泡沫的争议，而到2003年至2007年随着房价进一步上涨, 各方面包括政府对房地产泡沫有了共识, 为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行先后发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等政策。同时许多其他城市也陆续出台了抑制房价上升较快和房地产投机炒作的贷款政策。

这些政策对目前2008年初许多地区的房价有了不同程度的回落，起到了直接和积极的作用，它们对我国房地产市场的影响主要包括：

Ø         支持国家房产体制改革和房地产市场健康发展

Ø         在限制高档房贷款的同时，并向中低端市场倾斜政策,各金融机构继续稳步发展个人房产贷款业务，努力扩大个人房产贷款的覆盖面

Ø         进一步加大对居民购买自住的中、低价商品房和重大工程配套商品房信贷支持力度

Ø         抑制房价上升较快和房地产投机炒作

确实90年代后期开始国家鼓励发展个人房产消费信贷的有关政策放宽后，个人房产消费贷款实现了跨越式发展。个人房产消费信贷已发展成为最主要的消费信贷形式, 2000年全国个人房产消费贷款余额为3377亿元，到2005年和2006年增加到18400亿元和19900亿元，它们是2000年的5.4倍和5.9倍。

从表1和表2显示的信息许多发达国家与我国目前的房产贷款情况，并结合我国和许多城市的实际情况，通过比较可以发现下几个特点:

Ø         2004年到2006 年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP 的比为10％左右，低于所有这些发达国家, 我国房产贷款占ＧＤＰ的比例还会快速上升, 房产贷款市场潜力巨大；

Ø         在发达国家中相对落后的希腊和意大利, 从1992-2002年, 花了10年时间, 分别从4.0%和6.3%增加到13.9%和11.4%, 而我国从2000-2006年, 花了6年时间, 从3.77%增加到10%左右, 每年增长近1.6%，即我国的贷款增速大大超过这些国家；

Ø         我国贷款占价值比例为60%-80％, 与这些发达国家相类似；

Ø         我国典型贷款年数20-25年, 与这些发达国家相类似；

Ø         2000年以来，个人房产消费贷款年均增长率在30%以上；

Ø         2004和2006二年同期增量不大，这意味着随着中央政府对房地产行业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步入了平稳　增长阶段。估计2007年数据最终出来也会在10%左右；

Ø         美国的房产贷款占ＧＤＰ比很高，也次级债危机发生直接有关。

表1 各国房产贷款情况

资料来源: 经济合作与发展组织（OECD）2004 年《经济展望》Economic Outlook – Preliminary Edition

表7.5 中国房产贷款情况

资料来源: 中国统计年鉴2003-2007，住美投资咨询(上海)有限公司整理计算

与此同时我们也应该看到我国房产消费信贷方面主要存在以下几个方面问题.

Ø         贷款机构（银行）应根据各收入阶层的实际需要，设计出多样化的个人消费信贷品种及个人房产贷款担保方式, 并尽早预防个人消费信贷可能出现的各种风险，防患于未然；

Ø         诚信网络信息库的建立，增强信息记录的透明性和及时性，特别是要建立全国个人诚信体系；

Ø         我国房产贷款开展时间不长，经济周期对居民偿付能力的影响还没有显现出来。目前房产贷款的坏账比例低于2%, 是目前银行的优质产品, 同时注意的是房产贷款期限一般是10～30年，风险是中长期的；

Ø         房产消费信贷市场必须与金融资本市场相沟通，通过房产消费信贷资产的证券化等形式为房产消费信贷提供资金渠道，从根本上解决房产消费信贷资产与负债期限匹配不合理问题，为房产消费信贷提供一个稳定的金融基础；

Ø         控制每年的房地产贷款额增长速度，应该从前几年的高速度上放慢下来。相信2008年国家收紧的货币政策会到达这一效果，

Ø         部分大城市如上海、北京、深圳等，房产贷款占ＧＤＰ比例已接近30%左右；吸取美国次级债危机发生的教训；

Ø         我国目前还未构建起较完整的教育、医疗等社会保障体系，如果人们在房贷方面的支出太高，更加容易造成家庭经济负担。

本文为张健2008年4月发表于中国土地资源报的一篇文章