昨晚给房地产MBA学员上课时，有学员也提及SOHO中国总裁潘石屹先生的“百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期”，我想这预示着国内部分中小开发商可能将在未来的82天（18天已过去）内被人兼并，最糟糕的是破产。

我忽然联想哦目前已有部分专业人士撰稿写开发商的几种死法，我看除了活埋，其它方法都有了。然后有谈到“开发商和买房者谁先死？”

   美国房地产次级债券危机造成近百万家庭出现还款危机，一般大家认为IT股市破灭及2001年911后，为了避免美国经济进入衰退，美联储13次降息及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业和房地产业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。其间又维持1%利率达一年之久，许多人买房热情高涨，房价四年连涨70%-100%，次级抵押贷款市场也随之生机勃勃，其中了吸引了许多没有较强承受力的家庭（或人）买入了房产。

在房价上涨时，这些次级债券的风险会潜在下来或可能消化，但当房地产市场价格有较大下跌，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来。

美联储在2004年6月走上了加息历程，经过二年连续17次的加息，联邦基准利率从1%上升到2006年7月的5.25%， 并一直保持到现在。与此同时利率的上升也使购房者负担大大加重，美国住房市场开始降温，房价从2006年初以来连续20个月大幅下降，住房贷款者的违约情况随着增多。

特别是2006年中以来，美国的次级抵押贷款违约率上升，50多家提供次优贷款的公司停业，包括美国十大房贷业者之一的美国房屋抵押投资公司(American Home Mortgage Investment)无法取得融资继续经营贷款业务而申请清盘，引起了大恐慌。

    即美国的情况是“买房者比贷款公司先死”，很少人提及美国房地产开发公司倒闭多少，一般只谈及美国房地产开发公司2008年的开工量减少。是否可以下定论：美国的不存在开发商和买房者先死？。

记得1997年亚洲金融危机爆发后，泰国的许多房地产开发商倒闭；但香港是出现更多负资产者，相对而言，开发商有市值减少很多的，但倒闭的很少。

我想，“开发商和买房者谁先死？”将是一个很好的论文题目，而我国当前的开发商和买房者谁先死？它的结论更是对大中小开发商、买房者、想买房者和银行等都极有启发。

 

注：作者张健教授的三本专著《中国房地产投资策略分析》、《房地产投资基金实务》和《 房地产金融实务》列为上海财经大学出版社2005年-2007年最畅销书籍，其中《房地产投资基金实务》的第二版2008年4月中旬再次由上海财经大学出版社出版(全国各大书店和网站发行)。