杨廷文：中国楼市全线飘红 房企拿地意愿增强

上半年住房销售回暖趋势明显，大部分上市房企的销售数据也呈现全线飘红。随着楼市成交回暖，开发商拿地意愿增强。

六月销售多数飘红截至7月10日，已有多家房地产标杆企业公布6月销售数据和上半年业绩，其中一些大型房企实现销售同比增长，多家房企已超额完成半年销售目标。

从"招保万金"四大龙头房企的销售业绩来看。万科6月当月实现销售面积122.4万平方米，同比增长8.5%，上半年累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.6%。保利地产6月实现签约销售金额155亿元，环比大幅增长42%，创出历史新高。招商地产上半年实现签约面积116.94万平方米，同比增长181%。金地集团上半年累计实现签约面积113.5万平方米，同比增加40.1%。公告显示，招商和保利已超额完成半年销售目标，万科和金地集团也基本完成了全年指标的四成以上。

此外，还有不少房企上半年销售表现良好。恒大地产上半年累计完成合约销售额350.4亿元，完成全年计划的43.8%。世贸房地产上半年累计销售面积195万平方米，已完成全年销售目标的73%。

行业景气回升之时，高管增持亦彰显了对企业未来发展的信心。金融街周二晚间发布公告称，公司董事、高级管理人员共19人，以个人自有资金和市场价格从二级市场购入本公司股票共149.3万股，共耗资约1000万元。增持消息一出，其二级市场股价迅速作出反应，昨日上涨3.8%，领涨行业。

值得注意的是，公司此次增持时点正值中报业绩披露之际，且其增持前股价已逼近净资产。历史上公司在2008年年底亦有过类似增持行为，而其当时的股价恰为历史低位。笔者认为金融街高管集体增持彰显公司中长期发展信心。

数据显示，亦有其他上市房企近期出现高管增持行为，如6月份招商地产共有5位高管增持自家近30万股。

笔者认为房市销售回暖的趋势在下半年有望持续，7-8月的地产交易量可能"淡季不淡"。莫尼塔最新行业调研数据显示，开发商整体表示6月销售良好，去化明显提高，且对7月销售预期乐观。下半年开发商推盘量将高于上半年，推盘高峰集中于8-10月份。受访的房地产中介商则普遍认为，7月交易量虽可能环比下降，但幅度或有限，销售出现"淡季不淡"将是大概率事件。

房企拿地意愿增强随着楼市成交回暖，开发商拿地意愿显著增强，包括万科、恒大在内的知名房企纷纷出手购地。

近期有关上市公司拿地的公告也较平日增加了不少。Wind数据显示，5、6月份沪深两市有关上市公司购地的公告就多达60份，而今年前几个月份总共也仅有三四十份左右。进入7月以来，这一趋势得以了延续，目前有关公司购地的公告共计20份，涉及天原集团、承德露露、恒星科技、风范股份等多家上市公司。

笔者认为从目前已经公布的前六个月房产上市公司来看，很多大公司都已经提前完成半年业绩，因此'抄底'土地市场的愿望强烈。

此前拿地较为谨慎的万科，6月份已经加速了拿地势头。公告显示，6月份在土地市场5次出手，共支付土地出让金21亿元，其中4次为单独拿地。而此前一段时间，万科即使拿地也几乎全部采取联合体的形式。另一龙头恒大地产在6月则先是以32968元/平方米的楼面价拿下广州天河地王后，又在月底以6亿元竞得了无锡三宗商住用地。

保利地产上半年也抓住了逆周期拿地机遇。保利地产上半年土地储备扩充了528万方，在整体土地市场低迷的背景下仍保持与去年同期基本持平，总投资额达118亿元。

金地集团管理层曾在业绩说明会上表示，鉴于去年公司少有拿地举动，今年将关注土地市场可能出现新的机会，将拿出106亿元左右的资金购买土地。

搜房网数据显示，最近半年拿地金额前五名的房企分别是恒大地产、保利地产、大连万达、万科、龙湖地产，金额分别为113.49亿元、76.4亿元、73.55亿元、64.11亿元、47.72亿元。而拿地面积前五名的则是恒大地产、大连万达、绿地集团、保利地产和中天城投，面积分别达845万平方米、455万平方米、394万平方米、368.7万平方米、344.6万平方米。

土地市场回温，从近期土地市场的成交溢价率可见一斑。德佑地产监测数据显示，上海土地市场6月上半月共成交经营性土地9幅，成交总面积22.4万平方米，成交总金额33.7亿元，平均溢价率高达65.1%，这是近一年来首次出现平均溢价率超过50%的情况。其中，位于嘉定区嘉定新城D10-24地块更是创造了435.5%的成交溢价率。

　　虽然近期开发商拿地意愿增强，溢价成交频现，但笔者认为目前中央仍多次强调房地产调控不放松，开发商资金压力犹存，离全国土地市场的整体复苏甚远。开发商为拿地不计成本的现象很难再出现，土地市场正在变得理性，重现2009年、2010年火爆场面的可能性很小。