杨廷文：现在是申请房贷的最好时机

继6月8日央行3年来首次降息后，7月5日晚，央行再次决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整。同时要求金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

对此，笔者认为同样贷款百万20年，本次降息后在基准利率下，月供将再次减少148元；在目前较多的85折优惠下，贷款百万将减少月供120元；最大的7折优惠下则将减少93月每月。而不到一个月内的两次降息，也将使贷款百万20年的购房者，基准利率下的利息减少近300元每月。

虽然月供减少有限，笔者认为连续降息对购房者的心理影响非常大，其入市的积极性会继续提高。

目前调控已经到了关键时期，成交量回暖的情况下房价很难再跌，反而是量价齐涨的可能性非常大。虽然各部委一直重申调控继续，但是松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格的合理回归。

此外，目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而本次不对称调息对于上半年资金极度紧张的开发商来说，无疑是一个重大的利好消息。同时，截止目前已经有万科、龙湖、碧桂园等10家标杆房企公布了上半年销售业绩，合计总额高达1745亿，大部分都完成或接近完成年度目标的50%。可以说，在融资环境明确开始宽松，销售逐渐回暖的情况下，房企最困难的时间已经过去。

不过，虽然央行再次降息，但有业内人士指出目前各家银行贷款额度并不充足，房贷出现低于85折乃至8折优惠幅度可能性不大，反而可能会因为存贷差的减小而降低折扣的可能性。

而对于下半年楼市，笔者认为在信贷出现持续宽松的背景下，楼市在3季度将出现难以抑制的回暖。

而且笔者昨天了解到，中国工商银行已经调整首套房利率优惠政策，从死守"基准利率"到最低8.5折，建行也从8.5折需"特批"到大面积8.5折，新一波房贷优惠潮再起。

笔者了解到，目前北京地区房贷8.5折是主流，包括工行、农行、建行、招行、北京银行、邮储银行、华夏银行等银行都可以打8.5折优惠。笔者认为抛开限购政策，现在是申请房贷的最好时机。

北京楼市行情5月开始升温，6月反弹迹象越来越明显，交易量持续放大。在银行信贷额度总体宽裕的情况下，房贷规模也因此攀升。据贷款机构"伟嘉安捷"数据统计，6月份北京个贷交易量同比翻番，环比增31%。

笔者认为央行放开存款利率浮动区间后，各家银行都上浮了存款利率，银行的利差收窄，资金成本上升，贷款利率制定必然受到影响。事实上，银行内部测试，即使打8.5折银行在这项业务上都是亏本的，7折亏更多。目前来讲，各家银行都不会轻易下调到7折。

笔者认为，虽然7折在政策上可能被允许，但其恐怕只能是个"理论值"，短期内很难实现。

去年四季度，因为房地产调控和银行资金紧张，曾出现房贷利率上浮5%-10%。不过到今年年初，随着银行贷款额度恢复，房贷优惠也逐步放宽。

春节后，北京多家银行先后下调至基准利率，甚至推出9折至9.5折不等的优惠。

3月初监管层召集四大行开会，明确提到要满足居民首次购买自住普通商品房的贷款需求，利率也在基准利率之下，房贷利率上浮逐渐消失于江湖。此外，四大行已明确提高贷款审批效率，一般1-2周即可完成审批。而在去年三、四季度，贷款者需要排1-2个月的队，才能申请上贷款。

4月开始，首套房利率8.5折优惠面扩大。

6月份，央行在降息的同时重申房贷利率最低7折政策，部分地方小银行跟进，但北京地区首套房利率8.5折仍是主流。
　　
　　利率优惠对购房者来说无疑节省了一大笔利息。昨晚央行再次降息后房贷的基准利率为6.55%，我们来算一笔账，如果以贷款100万20年还清来计算，等额本息的还款方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话，那么利率变为5.57%，月供为6918元，总利息也相应减少为660433元。相比基准利率，月供减少了567元，总利息减少了136014元。

刚刚办好房贷的购房者一定有些懊恼，不到一个月，央行再一次宣布下调存贷款基准利率。以贷款100万20年等额本息还款方式计算，降息后，首套房基准利率月供减少148元，85折贷款月供减少121元。个人住房公积金存贷款利率随之作出相应调整，按照惯例，住建部今日将公布调整后的住房公积金存贷款利率。

3月份开始回暖的楼市促成了"红五月"，而6月份开启的降息使得购房者持币观望的比例开始下降，在传统的淡季上演了"火六月"。

6月中旬，多部委密集表态楼市调控不放松，恐慌性购房心理得到安慰，但货币政策宽松的信号还是加快了人们出手的速度。以北京为例，北京多家房地产机构数据显示，6月份北京新建住宅签约套数为11983套，创造年内成交量最高值。

7月初，中央媒体开始发声房地产调控。4日，人民日报刊发《楼市调控不能放松》，5日，新华社发文《巩固房地产调控成果要强化问责机制》。两篇文章从不同的角度剖析了房地产市场的现状，并强调房地产调控继续的必要性。

党报连续坚定房地产调控的基调，以消除公众对政策微调的误读。现在未足一月，央行再次降息，难免使楼市成交呈现"井喷"。笔者认为货币政策对购房者的影响力在某种程度上将大过限购。

笔者认为对于基准利率贷款为主的二三线城市来讲，降息的累加利好正在逐渐加深。但整体来看，此次降息对于不同城市楼市的差异化影响也更加突出。

贷款利率幅度调整大于存款利率调整，银行收益空间将进一步缩窄。本次下调利率达到0.31个百分点，几乎等同于在当前6.8%的贷款利率的基础上打了95折。在当前市场回暖，银行贷款额度快速释放的时期，银行继续保持打折意愿将进一步降低。由此可以推断，若未来1-2个月内经济政策依旧保持降息不降准的趋势，北京等城市现存的房贷85折优惠恐将逐渐消失。

笔者了解到中行已经将首套房贷利率优惠从85折调整至9折，仅有个别资金十分优秀的客户可以享受85折优惠。中行收窄利率优惠并非个案，工行早在今年5月份就已经将优惠幅度回调至9折，招商银行则很难享受利率优惠。

所以笔者认为目前是购房者的最佳购房时期，更是开发商的最佳销售时期，或变相更是最佳拿地时期。最后提醒：楼市有风险 买入需谨慎！