杨廷文：中国楼市房价难降 面临业主维权尴尬

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    昨天上午，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。住建部部长姜伟新等回答了全国人大常委会委员的询问。

    人大常委会委员吴晓灵提出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新回应称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他表示，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，"先把这40个城市个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。目前这两个步骤进展得都不是很顺利。""如果这个信息系统将来建起来了，加上银行系统、财政系统、税务系统的信息，再加上公安的信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。"财政部部长助理王保安还表示，下一阶段将加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。

    10月23日，上海嘉定一楼盘因大幅下调房价，引发已购房老业主的愤怒围攻，纷纷要求开发商给个说法，并砸毁了楼盘售楼处大型沙盘模型和“金字招牌”。(10月24日 网易)

　　笔者理解业主这种“维权”的心情。确实，这种巨大的落差和“被剥夺被掠夺感”，让谁心里都受不了。从两万多一路跌至1.4万元，自己的财富瞬间缩水何止一两百万，比打劫狠多了--但是，笔者又实在找不到理由赞成这种“维权”：维的是什么权，这种对“高房价利益的捍卫”属于什么正当权益？其实，就是高房价下既得利益者的无理取闹。

    正如很多网友所言，这纯粹是为自己的疯狂跟进埋单，为自己的非理性投资埋单。当初买房的时候，为什么没有进行理性的评估和风险的衡量。房价大跌了，要维权，跟开发商要差价，可像以前那样，房价一直在飞涨，赚钱的业主会不会跟开发商分钱呢？买房，很多时候就是一种投资，这天底下哪里会有只赚不赔的生意。商品房的买卖，不是小孩子过家家，是成年人在充分知情、充分判断风险后自愿签的合同，这种自愿的市场交易，受到法律的保护。

    所以说，那些在楼盘降价后围攻开发商的业主，既反市场，又反法治。

    也许有些业主会辨称：买房的时候开发商说过“只涨不跌”的。。。可是，这种承诺有没有写到合同里去呢？怎么那么轻信卖房者的承诺？维权，只能依合同去维护权利。2008年的那一波降价中，就发生过这种房价大跌后业主向开发商索赔的案件，可都没有得到法院的支持。无论到哪个国家，都不会支持这种反市场、反法治的无理要求的。其实，现在也只是一时的涨跌，未来也许还会涨起来。入市承担涨跌的风险，这是起码的市场理性。

    这种反市场反法治的维权，让我思考一个问题，就是公民的法治意识。都说敬畏法律，都把法律挂在自己的嘴上，言必称“法治”。可是，我们不仅是在“法律对我们有利”、“法律能给我们带来利益”的时候，才去支持和捍卫法律。更考验一个社会中公民的法治意识的，是在法律有可能作出对我们不利的判决的时候，我们是不是还有足够的法律理性去尊重和接受这样的结果。不要整天喊法治，一旦结果对自己不利、法律让自己的贪婪付出代价的时候，就把法治放到九霄云外去了，走向反法治。楼盘降价就围攻泄愤，就属于这种"屁股决定脑袋"的反法治行为。

    其实，这些道理业主未必不懂，他们未必不知道自己的这种维权属于无理取闹，但就是心理很不平衡，无法心平气和为自己的非理性埋单，就想借着“多数人暴力”去反市场反法治，业主们一起去围攻，寄望于用多数人的暴力满足自己的无理要求。当下这种“多数人暴力”似乎很是流行，比如淘宝小店家对大卖家的攻击。这种多数暴力常能在舆论中赢得同情，所以常会爆发出来。

    在政府限购、保障房建设扩面和融资困难的重压之下，高企的房价终于出现了下跌曙光，一些“熬不住”的开发商开始打折促销，个别开发商甚至选择大幅打折套现。不过，当外界为降价之声普遍叫好之时，此前“高价”购房的老业主们站了出来，强力要求解决降价带来的损失。

    如果当前和今后一段时间宏观调控政策没有大的改变，房价下调并回归理性恐是必然，但房价下调后，原有利益格局被打破，既得利益如何调整值得政府思考和重视。突出的问题就是已购房业主要求降价补差是否合理，若合理谁来补？

    从表面看，已购房业主要求降价补差不无道理。特别是“高位”购房的业主更有天大委屈，别人买房增值保值，自己买房却承受双重贬值打击。上海嘉定楼盘打折引围攻的一涉事业主说的很感性但也很真实，“孩子还没出生，四五十万元却“丢”了，这些钱可都是老人们一辈子的心血，你说让做小辈的怎么办，让父母怎么办？”

    不过，从实质看，房产是市场上众多供交易的商品之一，说顶天了也不过是关乎国计民生的大宗商品。交易自由、风险自负是商品交换的基本精神，何况世上本就没有只涨不跌的商品，如果房产降价就需补差，那买股票、买期货、买黄金甚至是买小商品的呢？商品价格受市场需求影响，随市场需求增减而涨跌，这是基本规律。商品市场没有绝对公平的交易，“有买卖，难免有伤害”。一些网民的反问不无道理，”如果房产降价需补差，那升值是不是也该退涨呢？”

    房市有风险，入市须谨慎。在过去几年时间里，很多有一定经济基础的人都把房产作为资产增值保值的投资渠道，一边骂着高房价，一边买房，一边等着房价涨得更高，再卖房，正是这种增值保值投资需求在一定程度上不断助推房价上涨。事实上，对真正刚性需求的购房者而言，他们是在乎房价高低，因为他们要衡量自己是否有能力置一个“窝”，但他们不会太在乎房价涨跌，因为他们在短时间内不会卖房。

    故，有关人士“房价下调要求补差不是维权而是耍赖悔棋”一说虽然有失偏颇，但很多时候，已购房业主要埋怨也只能埋怨自己“买涨不买跌，逢高不知抛”。市场交易，房价下调谁来补差？政府不现实，开发商不太可能，我看最终还得靠购房者自己。政府要做的就是进一步规范市场环境、加强调控、维护稳定并当好裁判。毕竟，市场的事还得靠市场解决。