杨廷文：楼市依旧面临上涨压力 更不会大幅降价或崩盘

（内容导读：本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。） 

    房地产调控政策与房价一直是这一两年来最让人关注的问题，笔者认为房价依然有上涨的压力，不会大幅降价或者崩盘。

　　如果紧缩的政策一旦放开，才可能看到真正的原貌是什么样的，就可能面临我们最不愿意看到的惨盘。

　　目前的房地产市场仍然面临着上涨的压力，同样也正因为依然存在的上涨压力，所以政策也将继续严格的执行。

    也有一些企业出现了降价，但它不是一个全国普遍现象，不会出现大幅度降价或崩盘。因为即使是在严厉的政策下，全国的总销售金额和总销售面积依然还是在上涨，特别是总销售金额，约上涨了26%，远远高于2008年、2009年和2010年。

    这就意味着我们看到更多的不是消费需求，而是打压都打压不住的需求，一旦放松，会涨的更加厉害，所以目前的局面是紧缩的。紧缩的局面最直观的就是出现新的限购政策、不断的出台新的约谈政策，“前不久放松政策的佛山就被约谈了。”

　　同时也正是因为政策，加大了保障房建设的推动，也用保障房投资维持着投资的高增长。

    对于政策破坏市场调节能力，笔者认为，政策也有两面性，在持有肯定态度的同时，但也有政策的不利之处。

    笔者认为地方政府和中央政府要签定合同，限定每个地区和城市房价增长的幅度要低于GDP增长的幅度和人民经济增长的幅度，而对于这种政策方式，会导致用抑制投机的方式限制了消费，用价格限制破坏了市场调节能力。

    而这两种“不利之处”就导致了供求关系变化，最明显的例子就是保障性住房在今年的用地中要占到70%的比例，挤压了商品房市场供应。

　　尽管我们的总开工量是在上升的，但是商品房的新开工量是负增长和下降的。假定我们按照建设部统计的数字把一千万套保障房把完成的数据扣掉的话，我们却发现商品房负增长超过了20%，意味着明年的年底和后年的年初就没房子了。这是一个非常严重的问题。

    然而，调控政策所引发的一系列现象也是众多业内外人士所能看到的。

    首先导致了非限购城市的房价上涨速度是在加快，中小城市因为限购城市的影响而导致其房价上升。形成结果是大城市过去人口高度集中是靠房价来限制人口，于是人们利用较低的房价进入到中小城市去。

    除此之外，租金价格在不断的上涨，从前段时间公布的九月的CPI里，租金上涨的幅度还很高，达到了3.4%。我们计算一下，按照社会的公开经济方法计算，我们商业化的租金价格上涨超过了18%，有些地区已经达到24%。

    而重点城市销售下降、市场现金流不畅、重点城市大量土地挂而不摘、政府土地收益锐减等问题更是显而易见的现实。

    从而导致了政府没有能力拿出土地和资金进行保障，商品房的销售非正常萎缩、库存量加大、后期商品房的供给将减少，无论是政府的融资平台还是一些其他的资金链条都出现了故障或者断裂。笔者分析这些现象最终可能会产生的不良影响。

    笔者认为，现在的调控政策最大的问题是宣告“买第二套房一定是投机”，有些不符合情理，中国大陆用的是限购政策，香港用的是两年之内增加你的资本税和交易税的办法，台湾用的是五年，在不同的年份你要转让的话我会增加不同的税收，超过五年，也就是一个经济周期过去你就可以自由买卖，这就比我们的政策好很多。

    而现在，面对房价上涨的巨大压力，唯一的方法就只能持续的调控、紧缩政策，一直到调控成为“常态”。

　　笔者认为最终目的是让大家能够改善住房需求，而不是因为调控让大家少买房子或者不买房子。如果是后者，那么调控就是失败的。