杨廷文：通州价格大战真的能领降楼市吗？

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    如果北京房价降到13000元/平方米，你愿意出手购房吗？这样的问题要是放在2010年，提问者肯定会被认为是“脑子进水了”，如今，这样的“天方夜谭”却已成为现实。通州楼市正以一个月1000元/平方米左右的幅度高台跳水。在越来越多的开发商开始选择直接攻击消费者心理价位时，我们突然明白，是泡沫总是要破的。

    今年8月以来，通州楼市上演的降价促销大战一直不绝于耳。素有“京城第一降”之称的京贸国际城此前每平方米大降6000元的新闻更是闹得满城风雨，而这只是三个月以来京城房价“三级跳”的一个缩影。

　  被称为北京楼市风向标的通州楼市，不仅一手房销售早早进入“寒冬”，二手房更是遭遇“滑铁卢”，成交价连续跌破1.5万元/平方米、1.4万元/平方米、1.3万元/平方米大关。在刚刚过去的“银十”，通州二手住宅成交均价为12870元/平方米，环比9月份下跌了6.6%，较今年房价最高点(2011年5月房价达到最高点，均价为15540元/平方米)时下跌了17%，与去年同期相比，房价下跌了15%。

    2009年至2010年，通州在新城规划的利好刺激下，房价在不到半年的时间里就翻了两三倍，房地产市场的发展潜力严重透支。而如今房价下跌大局已定，未来房价强烈的下跌预期，使得不少业主为了避免后期更大的损失而降价售房。通州区域几个体量较大的新盘项目价格跳水，也给通州的二手房业主的定价带来了巨大压力，着急出售、回笼资金的业主面对通州房价的全线回落，更愿意主动降价。

    本轮北京房地产调控 通州房价成“重点受打击区域”，这两天，有关通州的消息不断，有类似“通州发布新城行动计划”这样让通州业主高兴的“好消息”，也有“通州新城核心区楼盘首次跌破1.2万元”这样的“坏消息”。通州新城行动计划已经公布，通州土地供应情况显示，近6年以来通州地价平稳，无一宗流拍地块。那么，通州房价的走向如何就成了近段时间业内人士和购房人共同关注的热点话题。
　　

    根据对通州梨园等八通线沿线区域、新城核心区等通州区域20多个在售楼盘现场调查，“买涨不买落”这一楼市多年通行的定律再次在降价的通州楼市得到印证：尽管降价开发商越来越多，降价幅度越来越大，但买房人并不买账，通州楼市无论是各大小楼盘售楼现场还是二手房门店、北京房地产交易管理网上的成交数据，一概“冷清”。

　　13200元/平方米是起价、各种优惠折后实际成交价不到1.2万元/平方米--记者昨天下午从通州新城核心区新盘项目东亚逸品阁售楼处获得了“通州房价新低”。调查中，不断有开发商、通州楼盘老业主以及业内人士迷茫地表示：大兴、房山现在的房价尚在1.3万元/平方米、1.4万元/平方米之上，通州无论是从区域环境、地理位置等看都要优于大兴、房山，1.5万元/平方米的成交均价已经是真实价格了，比较符合通州的价值。那么，通州降价是否已经探“底”？

　　眼下通州最新低价的东亚逸品阁开发商告诉媒体，计划从本周六开始蓄客的东亚逸品阁实际成本价超过1万元/平方米，因此，起价实际就已经到“底”，而之所以“底”价入市，并不是因为差钱，而是想“以价换量”尽快回笼资金趁土地市场低迷之际再拿新地。
　

    媒体调查显示，不断传来降价消息让很多通州准购房人心里没了底儿。有意思的是，昨天通州多位不愿意透露姓名的开发商均不约而同地反问媒体，“还能降多少和还会降多少，是两个不同的答案，你要哪个？

　　在他们看来，还能降多少，是从成本和通州的新城规划、环境整治、通州楼市后市潜力等赋予楼盘的价值出发考虑。如果是要这个答案，我可以明确地告诉你，通州楼盘目前1.5万元/平方米的成交均价已经是底价。支撑这个底价的是通州区域的升值潜力和通州目前的土地供应结构决定的。

　　还有一点值得关注，尽管近几年的房地产市场调整中，通州总是率先降价，属于受市场调整冲击较大区域，但从近五六年看，通州的土地供应无论是住宅还是非住宅，没有一例流拍，此外，土地成交价格没有出现较大波动，是稳中有升趋势。笔者认为地价决定房子的含金量。从这个角度看，通州房价并不能降多少了。

　　此前已经在通州部分降价楼盘上演的“降价后老业主维权事件”，“这决定，很少有老楼盘能真正不管不顾地将价降到位，老业主维权是一个不能回避的问题，成了很多开发商不能一次降到位的主要原因。”

　　新一轮价格战将至？通州房价还会降多少，从某种意义上说，得指望入市新盘来实现。笔者认为老的在售楼盘因为顾忌老业主很少有勇气降价到位，而新盘入市，则可以采取针对目前刚性需求为主的北京楼市采用“低价入市”策略。从目前看，不到万不得已，老楼盘不敢冒风险一次降到位。即便如此，如果资金链真到了生死关头而无其他融资方式，不排除效仿东亚逸品阁，以“超低价”吸引限购背景下的有限购买力。
　　

    年关将近，农民工工资、各类供应商的欠款，银行到期的借款等等账单都会摆在开发企业面前，用钱的时候就要到了。以此推断，通州楼市新一轮价格战或许在11月下旬到12月中旬打响。