全球投资最佳机会已过 中国房地产业危机预警

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    中国房地产市场投资物业市值首次超过1万亿美元，与日本比肩，同时在亚太区房地产投资市值中三分天下有其一，在欧美房地产市场杠杆率10年来首次下降的背景下，中国房地产的杠杆率却在上升。日前发布的戴德梁行《亚太区2011：全球增长的引擎》报告的中国部分为我们描绘了这样一幅景象。

    该报告显示，2010年全球房地产投资物业市值以固定汇率衡量增幅为3.4%，比上年上升0.4个百分点。亚太区投资物业市值达到了3.5万亿美元，规模跃居全球第二。中国已经成为全球房地产投资市场的发动机，在亚太区3.5万亿美元市值中，中国占了1万多亿美元，增幅达到了24%。

    在交易量上，2010年全球投资规模出现了76%的强劲反弹，目前的交易总额达到3420亿美元，是自2007年来的新高，今年有望继续增长17%(加权平均数)。亚太区的交易量已占全球交易量的将近一半(46%)，首次超过欧洲，比2007年创下的高峰还要超出近60%，中国占了亚太区交易总量的57%。

    在私募股权、公共股权，公债以及私债四个投资领域，亚太区的增长都远远高于全球水平，其中私债增幅最大，达17%。继2009年增长35%之后，中国2010年私债再度增长26%，公债几乎翻了一番。尽管目前亚太区的资本负债比(LTV)仍然是全球最低，考虑到欧洲正在不断降低杠杆比率及其对举债的依赖，亚太区特别是中国，由于银根紧缩，公私债成为募集资金的重要渠道，如果这种趋势持续下去，不出几年，亚太区的LTV将会和欧洲相当，中国房地产市场的高杠杆率值得关注。

    戴德梁行公平价值指数在2010年持续下滑，目前仅为50，表示价位对投资者有吸引力的地方和无吸引力的地方数量已经相当。投资机会的高峰出现在2010年的第一季度，目前，全球房地产市场投资最佳时机已经过去。在各类市场上，美国依然是最有吸引力的市场，其次就是亚太区。