中国楼市局势扑朔迷离

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    有三大原因导致楼市放缓，降价的可能性遥遥无期，第一是4月房价涨幅放缓显调控威力；第二是土地市场降温及保障房资金缺口增地方财政压力；第三是改革土地财政及健全保障房制度十分迫切。

    虽然中国房价4月涨幅再放缓,有利稳定市场预期。但庞大资金缺口令保障房建设举步维艰，而伴随着土地市场降温，严重依赖“卖地求财”的地方政府恐将更加摇摆,都表明房价大幅下降或仍“不可期”。

    可以预见的是，在没看见房价明显下降抑或经济急速放缓，政府调控之手不会轻易放松。而在这场以限购争取时间换取房地产市场格局变革的调控中，改革现有土地财政制度，以及建立完善的保障房管理制度变得十分迫切。

    中国国家统计局稍早公布，4月70个大中城市新建商品住宅价格年内连续第三个月同比增速放缓。70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有9个城市,持平的城市有5个。

    从数据可以看到房价涨幅在回落，市场任何一方都会感到欣慰，为市场提供了稳定的信号。说明前期调控取得实际效果，购房者购房会更加理性。

    不可否认，号称史上最严的调控让楼市已陷入观望僵持阶段。但中国土地勘测规划院地价所所长赵松警告称，当前高压性的行政手段在短期内是有效地，但不能解决长远的本质问题。

    我觉得管理者应该利用短期的高压政策争取到的缓冲时间，抓紧时间筹划制度、机制层面的变革，通过制度、机制层面的变革，把市场引向正常的轨道。

    面对近期中国楼市出现回暖迹象，市场传言新的楼市调控政策或即将出台。中国银监会稍早则否认了“首套房贷首付比例提至五成以及叫停房地产信托业务”的传言，并称首套房贷首付款比例监管要求未变，仍为不低于三成，但已有部分地区将首套房贷首付上调至四成。

    我认为，对于A股市场而言，房价得到控制，或淡化房地产市场政策加码的预期，有利于地产股超跌後的估值修复行情继续。

    由于近期市场预期的房地产调控措施没有兑现，近来紧缩担忧有所放松，5月以来地产类指数上涨逾1.2%；周三午盘微涨0.78%，优于大盘沪综指的0.67%升幅。

    随着地方财政压力加大，今年以来，由于开发商对市场前景判断不确定，拿地较为谨慎，土地市场一直较为冷清,热点城市如北京，深圳及浙江温州等地已出现土地流拍或低价成交。

    这无疑将压缩地方政府的财政收入，加之地方保障房建设的资金紧缺，地方财政压力将进一步加大，地方政府在执行政府调控政策时恐将更加左右为难。

    调控的深入将会逐渐影响到地方财政，等到地方建设项目进行不下去了，只能倒逼中央放松调控。

    中国指数研究院数据显示，4月全国120个城市共成交土地面积3，759万平方米，环比减少42%，同比减少21%；120个城市平均楼面地价848元/平方米，环比下跌27%。其中住宅用地平均楼面地价946元/平方米，环比下跌35%。

    中国宏观经济学会秘书长王建亦坦言，目前房地产调控的最大难题是保障房建设资金的不足，如果地方政府依赖土地财政的体制不触动，落实今年1，000万套保障房的资金可能就是说一说了。

    若中央出九成(资金)，地方拿一成，这事还办得成，反过来恐怕就难了。。。。。。因为对地方政府而言，钱就是地，地就是钱，拿地容易找钱难。

    保障房建设是本轮楼市调控中重要举措，但保障房所需资金仍需仰仗土地财政收入。尽管目前保障房年度计划将半，但多个省市社会资金筹措难的“困境”仍较普遍。

    按计划，今年1，000万套保障房的建设目标年度投资约1.3万亿元人民币，其中5，000多亿元将由中央和各地政府筹集，中央财政将投入近1，500亿元，其馀均由地方政府筹措。

    不破不立在限购令等行政政策的强压下，短暂被稳定的楼市背後依然是过剩的流动性，强烈的通胀预期，以及旺盛的刚性需求。

    目前楼市需求是被压抑住了，但积累的需求终会释放，“这就像是一个堰塞湖，终究有一天会爆发的。”

    中国指数研究院周一发布报告称，上周(5月30日-6月5日)七成城市楼市成交量环比上涨，但多数城市房价仍然保持稳定。

    中国房地产协会副会长朱中一稍早亦建议，应当抓住当前市场较为稳定的有利时机，从保障性住房政策、土地供应政策、金融信贷政策、财政税费政策、技术政策等层面,尽快启动全方位的改革。

    他期望，力争在“十二五”期末，建立起确保城乡居民“住有所居”的住房政策体系。

    从去年开始，中国藉由行政力量大力推进保障性住房建设，以逐渐与商品房形成“双轨制”的供应体系，或是希望保障性住房能够大批供应上市的时候，再解除限购，以实现市场平稳过渡。

    但保障性房的保障主体如何界定、建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题都为保障房大举推进埋下隐患。