文/梦里秦淮

    2008年的楼市，留有无限的悬念。楼价跳水，政府救市，来年方向不明。希冀、风险纠结在一起，彷徨、观望弥漫在购房者之中。透过历史，回顾成熟的社会（诸如美国、日本），我们可以分析出这样的脉络：

    一、房地产成熟的标志

    发展中的产业才存在巨大发展的可能性，才有上升的空间。美国的发展告诉我们，成熟的楼市具有一下特征：
    1、城市建设基本成熟，土地资源日渐稀少

    城市化改造基本完成，城市设施基本完整。同时，土地资源是有限的，受环境以及城市规模限制，住宅用地、刚性需求达到平衡。---这是条件之一。
    2、房地产市场发展20年左右（美国房地产周期平均22年，18~25年）

    美国房地产市场，按照城市划分，一般的周期为18-25年，平均22年。按照中国速度，只会短，不会长。成熟之后，市场并非死掉，但是，市场不会再需要如此多的开发商和从业人员。注意：周期具有地域性，按照地域具有轮动特性。
    3、二手房在整个房地产市场占80%左右

    美国的一手房、二手房市场的成交比值：1：3.22。一手房仅占总成交量的15%左右。

    最近的消息显示，北京、深圳的一二手房成交比接近1：1。而去年深圳楼市的躁动，也体现出即将见顶的迹象。深圳本土开发商已经以异地复制为主要的发展方式。

    根据这些数据，我们可以判断：楼市尚未成熟。本轮调整会消灭一批KFS，但是会促成地产市场的兼并。目前调控目的有2个：
   ·防止崩盘，软着陆可以有效化解风险，防止大规模的烂尾、银行倒闭、大规模贷款烂账、大失业率的出现。
   ·调整结构，重点在于住房保障体系的完善。廉租房、经济适用房体系薄弱，市场将无法成熟。

   二、启示

   通过数据和分析，我们可以看到这样一些启示：
   1、看楼市健康度，还是研究贷款。贷款与总楼价的比例、购房者收入数额的估算数据，可以直接告诉政府机构答案。
   2、二手房市场，黑暗过后是光明，而且会逐渐超过一手房。对于开发商、营销代理机构、中介机构、服务商、网站，必须看到这个问题。
    3、个人应该适当控制贷款比例，切勿重蹈日本中产阶级20世纪80年代的覆辙。日本的教训极为惨痛，理性投资，合理的投资比例非常重要。
    4、为了促使楼市发展成熟，政府首先需要解决保障型住房、廉租屋的建设。
    5、卖地不止，楼市未止。靠卖地拉动的GDP，长久不了。
    6、地产还有10年到15年周期，存在上升空间，可以择机而入。深圳、北京地产市场起步于1980年左右，即将跨入成熟期。大家可以密切关注。
    7、地产从业者可以根据周期规划自己的职业。

梦里秦淮（http://blog.sina.com.cn/mlqh365）