热焦点评（11－230）：广州南站卖地不顺的原因揭秘

彭澎接受《新快报》采访

题外话：广州南站卖地不顺，原因很多，最主要还是政府部门太理想化，而市场开始变得无情。理想化卖地决心和信心可能太过一厢情愿，但要完成年度土地出让计划是“追命索”！

广州南站 12块地临时取消拍卖

昨日南站仅出让3块地，均以底价成交

　　■新快报记者 谢蔓

　　从6月份的土地推介会高调亮相，到原定昨日一次性出让15宗土地，广州南站地块的拍卖吊足了大家的胃口。然后昨天中午近12时，市国土房管局再次发出补充公告，中止了南站12宗土地的出让，让原定在昨天下午3时出让的15宗南站块地骤减为3块。而这已经是南站地块第三次延期出让。

　　最终3宗南站地块以底价成交，其中中国奥园拿下两块用地，尚泰地产收获一幅用地。对于南站地块的多次延期出让，市国土房管局相关负责人表示，主要为进一步完善出让方案后再择机出让。

　　全场底价成交零举牌

　　由于南站12宗地块中止出让，导致昨天的卖地会大幅缩水，只有南站3宗地块和琶洲、番禺榄核镇，一共6宗土地出让。整个拍卖会，实际上只是一个签约仪式。由于每块地都只有一个竞买人报名，半个小时就完成了6块地的成交。全部土地以底价成交，全场零举牌。

　　其中，中国奥园以总价6.6879亿元夺得广州南站BA0501034、BA0501009地块，尚泰则以3.335亿元夺得广州南站BA0501006地块，平均楼面地价约5500元/平方米。

　　另外，海珠琶洲地块由广州远大置业以及广铝联合体以8.7618亿元竞得，番禺榄核镇两宗地块由凯德惠居以总价3.383亿元夺得。

　　拿地开发商：看好南站

　　成交仪式结束后，奥园集团行政总裁郭梓宁接受媒体采访时表示，奥园拿下南站两地块，拿地价格在合理范围之内。郭梓宁称，之所以那么积极地争取南站土地，一个很大的原因是非常看好南站的发展潜力。广州南站商务区是珠江新城的“升级版”，是城轨、高铁、地铁于一体的交通枢纽，也是广州最大的火车站，因此南站商务区有能力成为世界一流的国际商务区。他称，能够成为第一个在南站拿地的开发商意义重大，他们也自认为有这个实力和能力开发建设南站，在目前宏观调控的大环境下，有充裕的资金去拿地，去发展商业地产。

　　另一个南站地块的买受人尚泰地产也表示：“看好广州南站，所以才出手拿地。”

市房管局：临时取消是为完善出让方案

　　广州市房管局相关负责人接受记者采访时表示，南站地块拍卖一再推迟，主要原因是在南站地区推介和“勾地”过程中，市场对南站商贸区的开发建设提出了许多意见和建议。市国土房管局认为大部分意见和建议均是建设性的，对优化南站商贸区的开发建设方案具有积极意义，因此，对12宗原计划出让的南站地区用地中止了出让，下一步将统筹考虑其他待出让的南站用地，进一步完善南站地区的出让方案，对南站地区的地块择机出让。

　　从9月19日到10月中旬，广州密集发布南站地区的卖地公告，一口气推出了今年计划出让的南站地区31块地之中的29块。按照土地出让公告，本月8日，还将有14宗南站地块出让。这批地块能不能如期顺利拍卖？房管局表示，南站该批14宗地块拍卖会将如期举行，不再改期。

三问南站延期卖地

　　1 地价定得过高？

　　在房管局高调推地的同时，外界一直有观点认为，南站地块定价过高，如住宅用地起始楼面地价7000元/平方米，商业金融地块起始楼面地价5000元/平方米。

　　不过，市国土房管局相关负责人则表示，地块底价的敲定是经过一系列科学、严密的测算，接下来出让的南站地价暂时不会考虑下调。“对于一个处于开发起步阶段的商贸区而言，这样的成交结果说明市场对南站地区的投资前景和内在价值是接受的、认可的，对广州南站地区的未来发展是有信心的。”他表示。

　　合富置业首席市场分析师龙斌也表示，南站3块地底价成交在预料之中，原因是受国家调控政策、开发商资金不足等因素影响，企业拿地趋于谨慎。但此次底价成交结果，不会影响开发商对南站规划的信心。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为，在整个房地产市场环境都不好的情况下，土地只能贱卖。南站地块虽然底价成交，但价格已经不低。　　

　　2 发展商缺钱不捧场？

　　不少业内人士认为由于广州今年土地市场总体平淡，因此房企对拿地都趋于谨慎，综合考虑多方因素以后才会出手。合富首席市场分析师黎文江认为，南站接二连三地推迟土地出让，主要还是开发商兜里没钱。他称：“没有资金，开发商拿地就无从谈起，开发商对南站不是没信心，是没资金。政府需要考虑到开发商的实际困难，适当延长交款时间，缓解一下开发商的压力，要不然宣传做的再好，开发商没钱买也是白搭。”

　　3 推地太过密集？

　　南站密集推地，从表面上看是信心十足，但究竟是否得到了市场和发展商的充分响应和实际支持？保利地产代理市场部经理吴定金认为，虽然广州南站地块出让条件比较有利，但还是要给开发商一些时间和一个过程。一次性推出这么多地，确实会让开发商有些担心。广州市社科院研究员彭澎表示，南站毕竟还在建设初期，大家的观望态度很明显，一次性推出太多的土地无论是对开发商还是政府都没有好处。政府想在今年底将南站的31幅土地全部推出的困难还是比较大的，除非把地价压低，否则可能完不成目标。地产专家韩世同也认为，未来房地产市场不明朗，南站的建设不能一蹴而就。若要达到预期商业氛围还是比较困难的，需要较长时间一段培育和完善。