热焦点评（11－229）：广州南站能否超越珠江新城发展模式？

彭澎等接受《南方都市报》采访

题外话：政府部门称，广州南站要实现快速发展，五年见效。

据说这是要吸取珠江新城开发走过弯路的教训，但由于当前房地产调控形势，目前南站卖地并不理想，因此，我担心南站发展不仅无法超越珠江新城开发模式，反而会欲速不达。

首先，珠江新城开发经历十年才初见成效，广州南站要在五年见成效，应该是生不逢时。虽然有高铁、亚运会等积极因素，但宏观调控形势不利。

其次，南站的区位并不比珠江新城占优，受限购影响，投资客难以参与，靠刚性需求与高端定位有冲突。

再次，虽然南站也有CBD的元素，但与珠江新城确定为广州CBD还是不同量级。因此，有专家提出靠住宅地产带动人气后再发展商业地产。这其实就是当初珠江新城的经验或教训。而政府部门全面启动，住宅、商业一起上的用心撞到了南墙！

我认为，还是集中精力先发展少量地块为好，逐步成熟、逐步提升，适当来个“低开高走”也未尚不可。坚持大规模、高端启动可能有点一厢情愿！

城市多中心布局分散市场资源,专家分析认为南站开发策略要调整

房产行情下行南站卖地需缓

2011年11月03日 来源: 南方都市报

　　广州今年最大规模也是最重要的一场卖地盛宴以突然叫停大部分南站地块出让草草收场,政府原本希望快速开发南站重点功能区的造城梦想遭遇市场无情回应。除了楼市宏观调控造成的市场低迷因素外,南站自身在区域定位和开发“节奏”方面也存在诸多值得反思的问题。业内权威专家昨日接受南都记者采访时表示,城市多中心功能区建设需要更多耐心培育,而不应急于求成。原珠江新城总规划师袁奇峰认为,南站从开发到成熟可能需要20年甚至更长的时间。
　　快速造城前需要摸清市场需求
　　“前十年看珠江新城,后十年看广州南站商务区。”在今年9月份举行的广州房地产博览会的土地推介会上,广州市国土房管局的相关负责人对南站重点功能区的土地充满信心。按照政府部门的设想,南站核心商务区的所有土地争取在今明两年内全部推向市场,并在5年内基本建设成型。
　　“珠江新城的土地出让工作,前前后后超过了15年,是典型的‘慢工出细活’模式,与之相比‘快’是广州南站地区的主要特点。”广州市国土房管局相关负责人曾表示,南站地块与以往的土地开发模式不同,是“整体规划、整体出让、整体建设”。
　　这种整体卖地的思路体现在近两个月广州频密推地的行动上。从9月19日推出9宗南站地块起,到国庆黄金周后上班第一天14宗南站地块集体亮相,广州市国土房管局在不到一个月的时间里,就推出29宗南站地块,几乎将南站核心区域内具备出让条件的所有地块悉数推出,总面积超过41万平方米,几乎相当于整个珠江新城花城广场的面积。即使这些地块全部底价出让,也可以为广州市政府带来至少157亿元的土地出让金收入,相当于去年全年广州土地出让金收入的60%。
   “凌空”造城服务设施要另起炉灶
　　“广州南站快速造城其实是个理想,更像是个梦想。”中山大学地理科学与规划学院教授、原珠江新城总规划师袁奇峰昨日分析指出,现在整个珠三角城市特别像佛山、顺德等地,都在大量提供商务办公用地,商业地块供应几乎完全失控。“这种情况下只有位于城市中心地区的商务区才有机会胜出,要想在南站地区凌空造城,所有服务设施都要另起炉灶,要形成一个基本工作环境是一个艰辛的过程。”
　　在袁奇峰看来,城市新区的建设一定要有足够的产业做支撑,要摸清新区的产业定位和需求。目前南站整体规划面积达到36平方公里,如果结合南海等地的规划来看,南站片区将形成一个50—60平方公里的区域,这需要上百万人口的支撑。“如果没有支撑,这个决策就是失败的,冒进的。”袁奇峰毫不客气地指出。
南站未来到底“做什么”
　　其实政府对南站的信心来源主要来自庞大的交通客流。南站目前日均客流可达10万人次,未来全部线路开通后日均客流可达30万人次,这个华南地区最大的交通枢纽可以为南站的开发带来充足的客流保障。但业内目前担心的是客流是否能转化为有效的需求。
　　“这些人流是否会在南站消费,如何留住他们在南站消费?”高力国际董事陈厚桥在南站土地出让前参与政府的研讨会时曾指出,现在很多开发商和投资者都关心南站未来到底“做什么”,也就是南站的定位问题。他还认为南站未来的酒店配套等需求空间都有前期调研的必要,“珠江新城的五星级或超五星级酒店已经有四五个了,琶洲也有一些五星级酒店,南站未来需要多少,目前还不好说”。
　　广州九大功能区里,广州南站占重要一块。
　　从9月19日起,在不到一个月时间里连续推出29宗南站地块,总面积超过41万平方米。11月1日首次开拍仅3幅地块底价卖出,12块临时取消。11月8日,将大规模出让14幅地块。
　　“城市新区建设要精心培育,从容发展,现在关键是围绕车站半径1公里的概念,建起配套设施,使很多人来到南站区域能在这里消费和停留,把这些设施做起来,再慢慢发展服务业。现在如果急功近利冲上去,开发商盲目投资也容易失败。”
　　——中山大学地理科学与规划学院教授、原珠江新城总规划师袁奇峰
　　“面临目前市场低迷的大环境,南站的开发策略需要调整,如果再集中卖地就会有“大甩卖”的感觉。建议政府部门从局部开发入手,选择有重点的地块开发,一部分一部分地推出南站地块,暂时放慢卖地节奏,等区域成熟了再推。”
　　——广州市社科院研究员彭澎

■策略建议
　　业内人士普遍认为,南站地块首次出让遇冷并不意味着南站区域前景不好,而是要在开发策略方面进行调整。记者昨日采访的多位专家也为南站下一步的开发建言献策。
1
可在外围先行开发住宅用地
　　广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为,南站目前缺乏外围环境,需要各种配套支持。比如天河北商圈最早不是先建中信大厦,而是六运小区,借全运会的机会广州在天河北先布局居住功能、体育功能等设施,增强这个区域的便利性。否则即使南站商业建好后,上班族仍要回到老城居住,交通还是很麻烦。
　　“不能一开始就卖高端的地块,应该把好的东西留在中后期。”马向明指出,中国目前城市化对于改善居住功能仍有迫切需求,南站开发策略上应先动外围,在核心商务区周围先把住宅地盘活,形成生活居住氛围。
　　广州第一高楼国金中心的招商代理机构、世邦魏理士华南地区董事总经理刘蔚海昨日接受南都记者采访时指出,核心商务区不光是建几栋写字楼而已,关键看配套,医疗、教育都要配套起来。“市政配套要提前部署,开发才会比较理想。”
2
找准定位明晰产业支撑路线
　　以开发深圳万象城而著名的华润置地正准备进入广州市场,他们也高度关注广州南站即将出让的地块,但并没有在这次土地出让中真正出手。这家对商业物业选址要求非常苛刻的开发商,此前就指出目前南站的产业定位还不够清晰。“南站的产业逻辑,我们没有看明白,而商业地产是这个逻辑链条中的一个节点,目前谈得很宽泛。”
　　在此前的研讨会上,香港开发企业南丰集团相关负责人就指出,广州目前的两大火车站中,流花火车站是以物流、商贸为主的专业市场模式,东站是商业区域,吸引周边公司进驻。“南站怎样找准定位十分关键”。
　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆在微博上表示:“目前南站的规划、理念和视野过于追赶所谓的时髦,缺少对未来城市发展规律与产业走向的真正把握,缺少对城市核心区服务业产业链构成的深入研究。”
3
开发要有重点不能集体甩卖
　　广州市社科院研究员彭澎认为,面临目前市场低迷的大环境,南站的开发策略需要调整,如果再集中卖地就会有“大甩卖”的感觉。而且土地市场也有可能会出现连带效应,“越没人买就越难卖地,形成恶性循环。”
　　彭澎建议政府部门从南站的局部开发入手,选择有重点的地块开发,一部分一部分地推出南站地块,暂时放慢卖地节奏,等区域成熟了再推。而且他还指出,政府需要在新区造城设想中保持清醒。“广州是否需要那么多超高层建筑,是否需要那么多五星级宾馆?”
　　彭澎还担心,目前很多区域的开发建设还处于中途阶段,比如番禺的亚运新城,亚运后至今没有明确下一步的开发思路。“广州要考虑城市经济与建设的承受力,地方政府造城模式需要一个调整,否则各地都是大工地。”