热焦点评（11－226）：房地产调控制约了“造城运动”

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话：最近全国土地出让都不太景气，广州南站热火朝天地进行出让却遭到冷遇，应该说是在预料之中，虽然政府已经做了许多推介活动。

如此大力推介还是想完成年度土地出让计划。而土地出让金又涉及到许多项目的投资来源以及保障房的后续资金。珠江新城10年造城才有一个初步的形态，而南站要在五年里快速见效却有点生不逢时。

实际上，虽说特大城市都朝多中心方向发展，但珠江新城、白云新城、广州新城、南站新城等等，在房地产调控背景之下就可能显得力不从心。白云新城机场搬迁已经七八年了，现在仍只能算初见成效，广州新城除了半拉子亚运城也仍是一纸蓝图……最近看到法国反思拉德芳斯的成败，要求让城市更有人情味，起码有人气。

总之，“造城运动”要反思了。

 

南站12地块临阵“爽约”

最大规模土地“盛宴”成空，仅剩的6幅地块均以底价成交

2011年11月2日《南方日报》

昨日的拍卖会提早半小时举行，大批记者赶到现场时拍卖已结束。广州市房地产交易登记中心相关负责人专门回答了记者的疑问。梁文祥 摄

 

在调控风暴下，广州逆势大举推地，原定昨日推出18幅地块。不过，这场“推地盛宴”风云突变，广州南站12幅靓地在最后关头临阵退缩，最终仅剩的6幅地块均以底价成交，土地拍卖会草草收场。12幅靓地“因故中止出让”引发各界猜测。专家指出，当前楼市成交回笼不旺、信贷频频收紧，资金短缺导致房企“巨鳄”不得不抑制自身对土地的渴求。有业内人士形象地说，楼市调控下“面包”都卖不出去了，还买“面粉”做什么。

背景

南站“第一拍”两度延期

昨日的土地拍卖会“未拍先火”，甚至被业界视为广州土地市场的风向标：

——在楼市风声鹤唳时，广州逆势大举推地，原定昨日推出18幅地块，将刷新广州单日卖地纪录。广州土地市场成色几何，此次拍地将具有较大的参考价值。

——此次是广州南站“第一拍”，这个号称“比珠江新城更值得期待”的区域，将由此迈上新的征程。

令业界人士大跌眼镜的是，这一风向标却摇摆不定。昨日中午，正式开拍前不到5小时，广州市国土房管局突然发出紧急公告，给此次高调亮相的土地拍卖会浇上了一盆冷水：广州南站12幅地块因故中止出让。

在此之前，业界甚至流传广州南站15幅靓地均名花有主，各有开发商报价，“拍地后将开香槟庆祝”。

没料到，破纪录的最大规模土地“盛宴”转头成空，仅剩广州南站、天河琶洲、番禺榄核镇6幅地块独挑大梁。

事实上，在楼市调控持续深入的背景下，广州南站乃至广州土地市场的摇摆不定早在此前便已现端倪。

记者粗略统计，从10月9日至今，短短一个月内，广州连续发出6份土地出让补充公告，调整推地计划。

广州南站推地更是历经两度延期。

9月19日，广州市国土房管局公告称，将于10月24日挂牌出让广州南站9幅地块。

10月11日，补充公告发出，将广州南站9幅地块的出让时间推至10月26日，并宣布其中4幅广州南站土地出让款可分期支付，具体为自出让之时的30天内只需支付50%，另外50％可在一年之内付清。

10月22日，再次发布公告，称将广州南站地块的挂牌截止时间延长至11月1日。

现场

6幅地块底价成交无一举牌

在广州南站12幅重头地块集体“缺席”的情况下，昨日的土地拍卖会不到10分钟便收场，6幅地块毫无悬念悉数以底价成交，现场无一次举牌。

广州南站土地“第一拍”在经过一次又一次延期后，终于成功拍出3幅地块。奥园集团有限公司成为首家进驻广州南站的开发商，分别以48492万元、18387万元拿下广州南站BA0501034、BA0501009地块。广州市尚泰投资有限公司则以30335万元的底价，将广州南站BA0501006地块收入囊中。

广州市国土房管局相关负责人表示，这是广州首次出让南站地区经营性用地，3幅地块平均楼面地价约5500元/平方米，“对于一个处于开发起步阶段的商贸区而言，这样的成交结果说明市场对南站地区的投资前景和内在价值是接受的、认可的”。

海珠区琶洲AH040139地块被广铝集团有限公司、广州远大置业有限公司联合体以87618万元竞得，折合楼面地价5000元/平方米。

凯德惠居公司分别以9877万元和20506万元竞得番禺区榄核镇榄核村用地LHJ10-1、LHJ10-2地块。

值得关注的是，在此次拍卖会上，万科、保利、越秀城建等诸多此前在广州土地市场上呼风唤雨、频频创造“地王”的房企巨头纷纷哑火，反而是一些中小型开发商开始趁势低价抢地。

悬疑

12幅地块为何临阵退缩？

广州南站12幅地块出让临时叫停，是原先报价的开发商临阵脱逃，还是土地无人问津，引发业界诸多猜测。

有业界人士直言，地块延期拍卖，可能是意向买家空缺。“如果流拍，尤其是这样的集体流拍，显然是地方政府不愿看到的。但是又无人撑场，只能临时叫停拍卖。”有专家猜测，“可能是有已经勾地的开发商中途退出”。

“（中止出让）并不是报名情况不理想。”广州市国土房管局相关负责人表示，在南站地区推介和“勾地”过程中，不少开发商对南站商贸区的开发建设提出了许多意见和建议，大部分意见和建议均是建设性的，对优化南站商贸区的开发建设方案具有积极意义。要根据这些意见和建议对南站的开发进行调整。因此，对12幅原计划出让的南站地区用地中止出让。

他表示，下一步将统筹考虑其他待出让的南站用地，进一步完善南站地区的出让方案，对南站地区的地块择机出让。

有业界人士称，广州南站地价过贵吓跑买家。对此，广州市国土房管局相关负责人表示，广州南站出让地价经过缜密的市场调研，由专门的评估公司对地块进行地价评估，并结合广州南站未来发展和整体市场环境进行分析，“目前的成交价格是合理的，比较符合房地产市场的形势和实际情况”。

如今房价开始出现松动，未来出让的广州南站土地价格是否会有所下调？该负责人说，暂时不会因为房价下降而降低地块价格。

11月8日，还将有14幅南站地块再次将广州南站供地推向高潮。广州市国土房管局相关负责人说，拍卖会将如期举行，不再改期。

【深度分析】

关键词1

土地市场

“面包卖不出去，还买面粉做什么”

广州土地市场的尴尬与摇摆，映照着身处调控风暴眼的楼市现状。

地价、房价唇齿相依，广州楼市“金九银十”冷清收场的悲观情绪，已经传导至土地市场。在广州市社科院研究员彭澎等专家看来，此次广州南站12幅地块临阵叫停出让，主要在于整体的楼市环境，当前楼市成交回笼不旺、信贷频频收紧，资金的短缺导致房企“巨鳄”不得不抑制自身对土地的渴求。

“地主家也没有余粮了。”有网友调侃说。

在昨日的拍卖会上，奥园集团相关负责人也表示，奥园出手拿下南站地块，除了南站规划向好以外，还有一个重要原因便是公司负债率一直很低，现金流较为充裕，在宏观调控的环境下，有充足的资金拿地。

彭澎说，虽然有部分开发企业手头仍有钱，但是由于对后期楼市的走势并不乐观，“准备过冬”的心态让其拿地谨慎。

“当下条件下，企业拿地会相当谨慎。政府已经禁止大部分人吃面包了，你还买那么多面粉做什么？”合富置业首席市场分析师龙斌说。

关键词2

土地财政

面临两难考验，推地思路应调整

土地市场遇冷，最直接的反应就是土地出让金大幅减少。

数据显示，今年1月至9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8％，预计全年减收103.5亿元。去年广州土地出让金收入为455.6亿元。

广州土地市场正在遭遇左右为难的尴尬：一边是身陷成交“泥潭”、愈发谨慎的开发商，一边是大规模开建保障房、地铁等城市建设跃进的大笔开支。

在这种状况下，广州从今年初便重拾“勾地”制度，今年下半年甚至专门赴香港“叫卖”广州南站土地。广州市常务副市长苏泽群还在现场呼吁香港房企“腾出一只手来帮广州”。

从昨日土地出让现场的情况看，新世界、新鸿基等香港房企并未挺身而出。

不少业界人士指出，政府把“宝”押在了南站地块上，即使广州南站原定昨日挂牌的15幅地块全部底价卖出，也可为广州收回约110亿元的土地出让金，一下子能完成年度计划的22％。

北大公共经济研究中心研究员韩世同说，楼市调控下，广州逆势大规模推地的思路需要调整，特别是要调整推地的节奏，同时推出吸引力强的地块激活市场热情。

彭澎指出，在国家对房地产市场持续调控不放松的情况下，解决过度依赖土地财政的问题势在必行。

关键词3

造城运动

南站应规避冒进式“造城”

作为广州未来将开发建设的九大重点功能区之一，广州南站地区被官方称为“比珠江新城更值得期待”的区域，并计划5年内快速完成开发建设。

5年“造城”的远大抱负，在目前日趋严峻的楼市环境下，越来越显得有些生不逢时。

彭澎指出，现在中国很多新城的开发陷入一种怪圈：政府规划跑马圈地拉高地价，开发商竞相抢地拍出“地王”，投机者炒楼抬高房价，吸引信贷资金进入……“在这种造城模式下，新城的空置率很高，风险正在显现。”

在此之前，南沙区也遭遇“空城”的尴尬，很多人白天在南沙工作，晚上却回市区居住。在一片规划利好的憧憬下，南沙部分楼盘和商铺甚至存在明显的空置现象。

彭澎建议，广州南站开发应该放慢脚步，以产业为支撑逐步成形。

资深房产专家吴定金也表示，南站的规划还需站在更高的角度，不要盲目追求速度，应循序渐进地发展。