热焦点评（11－143）：法院拍卖房不限购是一个漏洞！

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：法院拍卖房目前来说确实是限购政策的一个漏洞。因为此类房不限购，可能导致剑走偏锋，钻这个空子。

但另一方面，如果是以房抵债，限购则让债务双方都不方便，而且可能导致低估房价。因此，如果限购长期化，有关方面应该完善相关政策。

此外，如果限购长期实施，则可能还会出现类似事情。值得关注。

法院拍卖房不受限购？

2011-07-22 南方都市报

房屋拍卖市场也已受到限购影响。

法院表示不核查竞拍人资格，房管局交易中心窗口称多套房者中标后过户，以法律文书而定

7月19日，广东国际拍卖有限公司一举推出40多套房子拍卖，引起了众多购房者的关注。拍卖房是否受到限购影响？南都记者在采访中获悉，限购令目前在广州执行较为严格，普通拍卖房同样受限购令影响，但法院称，由法院委托拍卖的房屋标的，竞拍者不管有多少套房，法院都会出具《裁定书》或《认定书》等，凭该文件可前往房管局办理过户手续。而房管局交易中心对于该类竞拍房，也没有明确说“不”。

以房抵债方式不受限

在一部分投资客看来，参与法院拍卖的房产是目前规避限购途径之一。

今年3月，在“京15条”限购令出来一段时间后，北京“链家地产”首席分析师张月针对特殊情况购房的限购具体执行的细则作解读。张月表示，对于以司法裁定方式获取的房产并不受限购政策的影响，即使外地人无法提供5年以上的社保或个税的证明，也可以获得房产。但是获得的房产将计入家庭名下拥有住房，如外地人在获得此套房产之后，拥有1套房，即使是因司法裁定的方式获得，也不可以再购1套。

对这种情况，一直活跃在广州拍卖房市场的阿康也有所体会。今年5月底，他曾往珠江新城房地产交易登记中心窗口就法院拍卖的房产是否受限咨询，窗口人员告知他“只要法院出具了《裁定书》、《协助执行通知书》，就可以办理过户”。

不过，广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，法院拍卖的房产中，除非是债务人以房抵债给债权人，否则也要限购。即如果债务人无钱偿还债权人，以拍卖房屋的形式抵债，就算债权人身有三套以上住房，竞拍到该房也可不限购。

内地曾出现“假以房抵债”避限购

记者查阅限购政策，发现对法院拍卖的房产并无成文规定。

“这里面其实还有空子可钻，极易被一些人利用，故意通过司法程序，以合法和途径达到非法的目的”。广东明境律师事务所主任胡福传分析表示，经过法院两次公开拍卖不成，届时以房抵债，就可避免开了限购。这意味着假如有处于限购范畴的人，故意以对方欠债的形式，通过司法诉讼，进行拍卖套取房产。

据记者了解，北方一些中介行内，就曾出现一些中介劝告被限购的买家以房抵债的方式曲线买房，从而引起投诉。据了解，该种交易方式大体如下，即甲方被限购不能再买房，但看中丙方的房子，中介则要求丙方出具欠甲方债务的证明，从而使该套房产通过诉讼等形式，归入甲方名下。

“以假的债权方式竞拍房屋？法院可不是随便忽悠的！”市房屋交易监管中心主任史小明认为，这种方式可行性很小，“如果被法院查出来，后果谁都难以预料，如果提供了虚假证明，估计以后不能向银行贷款，连出国也出不了”。

就限购没对司法裁定的房产有明确规定，市房屋交易监管中心主任史小明认为，“任何制度都不是去堵某个漏洞的，不是把所有的东西都堵得死死的，限购的最终目的是针对全体的人，但如果想全部通道都堵住也是不可能的”。

拍卖行：拍卖会让竞拍者签署《告知书》

广东国际拍卖有限公司副总经理张小姐表示，为了防止不必要的纠纷，在拍卖进行前，拍卖行会出具一份有关现行限购政策的告知书，让参与拍卖的人签署，告知竞拍者属于限购范围内就不能参加竞拍，但具体对方有多少套房，拍卖行也无法一一查清。

说法

广州市中级人民法院

不管竞拍者有多少套房

法院都会出具《裁定书》

广州市中级人民法院相关人士表示，法院拍卖查封房屋时，会委托拍卖行进行拍卖，并刊登公告，市民都可以参加竞拍。但对于竞拍市民本身拥有多少套房，是否属于限购范围内，法院不予审查，“房管局方有资格审查个人房屋资料”。

法院人士表示，不管竞拍人本身有多少套房，如果拍卖会上竞拍成功，法院会出具《裁定书》或《认定书》等，凭该文件便可前往房管局办理过户手续。

“过户手续最终是房管部门决定的”。该法院人士表示，如果本身有多套房也参与拍卖，“可能会存在一定风险”。

房地产交易中心窗口

是否可以过户

具体要看法律文书

7月20日下午4时许，记者以中标人身份前往珠江新城房地产交易登记中心二楼交易大厅了解情况。

对于“拥有二套以上住宅，又参与司法拍卖竞得另一套房屋是否可以办理过户”，二楼咨询领号服务台工作人员似也拿捏不定。

“你如果已有二套房了就不能再购买了，但如果参加法院拍卖得中标的，还得看法院的《协助执行通知书》怎么写”。她告诉记者，如果属于该种情况，办理房屋登记手续得出具法院的《生效裁决书》、《协助执行通知书》(原件)，如果曾参与调解的，还有《调解书》等等。

市房屋交易监管中心史小明

拍卖房同样限购

但以房抵债行为主体另议

“通过拍卖获得的房产同样是受限购的”。市房屋交易监管中心主任史小明表示，限购以前是曾有很多人通过拍卖，将一批房产拍下来再处理掉，“但按照现在政策非常严厉的情况，不能轻易考虑这种途径”。

“如果想通过拍卖规避限购，相当之困难，总体来说不行，但可能会有个案可行”。

他强调，参与房屋拍卖的人，首先必须是有购房资格的。除非是以房抵债的拍卖行为主体之一，方可另当别论。在竞拍获得房产后，“凭拍卖执行通知书，基本就可以走下去，后续整个过程和平时购房无异”。

投资客

有法院文书

不给过户影响法院强制执行

“其实，只要法院裁定了，法院的文书有强制性，房管局应协助过户。”阿康称，如果不给过户岂不影响法院强制执行。

据记者了解，《上海法治报》此前也曾报道，上海市房地产交易中心工作人员也承认，在实际操作中，“法院如果出具了《裁定书》和《协助执行通知书》，那么这是一种强制过户的行为，各区的房地产交易中心一般都是配合，会准许过户。”

观点

业内专家认同限购

就司法拍卖的房屋是否受限，记者采访了业内多名房产专家。

“目前限购政策确实没有对这一块的约束”。社科院研究员彭澎认为，“从理论上讲应该是受约束的，法院拍卖不能与限购政策相违背”。他表示，这种做法一旦放开，会造成很多人效仿。

资深房产专家韩世同、合富置业首席分析师黎文江、满堂红高级经理周峰等专家亦表示对这方面情况掌握不多，“应该都是限购的”。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则表示，限购是对于购买人而言的，“我觉得这个政策应该也适用于司法拍卖的房屋”。她表示，如果有了两套房的话，无论以何种方式购买房子，也应被限。

(本文来源：南方都市报 作者：邱永芬)