财经周评（10-1）：物业税能否解决高房价问题？

彭澎

物业税有可能开始征收，或在全国“空转”试运行，或在深圳、北京试点。这一消息不仅进一步打压了房价攀升的势头，也使房产股继续低迷。但有开发商对物业税的征收可能解决高房价的问题并不以为然，认为物业税0.6-6%的税率只会加重中低收入群体购楼的负担，对于富人又算不了什么。显然，物业税要达到什么效果，关键是看物业税税率如何确定，多套房可否被累加征税。

从房地产征税方向来讲，国际惯例是征收物业税，以加重持房成本，尤其是多套房的持房成本。但这不仅涉及国有土地的产权性质问题，还涉及如何统计房产产权的问题。如果房屋产权人只有50或70年土地使用权，要其交物业税更确切地说是房产税，土地使用权到期如何结转是一大难题；又如果一户家庭男方名下持一套房，女方名下持一套房，甚至小孩名下也持一套房，现行统计手段是很难查清楚家庭持房的真实数据的。这些问题不解决，物业税计税方式就存在操作性问题。另一方面，如果物业税税率不够高，尤其是不实行多套房的累加税，就也很难打击房产投资和投机行为。

从房地产征税的方式来讲，目前，政府收益大头在土地出让金。2009年全国许多城市土地出让金翻倍，“地王”的不断出现是推高房价的主要原因之一，而地方政府显然在此项收益上与开发商形成了利益共同体。因此，要开征物业税，在目前税收体制下地方政府是没有积极性的。对于地方政府来讲，分税制的实施，地方必须开辟新的财政收益源头，以提升可支配的财力，自然所谓“土地财政”是最为简便的收益项目。如此，开征物业税必须对分税制进行调整，让地方政府分得一定的税收份额，才可能使之在物业税的征收中有认真对待的积极性。

就目前来讲，物业税的征收是全国统一开征还是在一部分城市试点，也是有不同看法的。我以为，应针对这一轮房价上涨幅度过大的一线城市率先征收物业税，从而遏制房价疯涨的势头，并进一步总结经验，逐步在全国推广实施。此外，对于一两套房可以考虑免征物业税或低征物业税，以保障大多数人的住房利益；而对三套以上多套房持有人课以重税，才符合通过物业税平抑房价的征税思路。

当然，物业税似乎被当成为医治高房价的灵丹妙药，这种期望也可能事与愿违。一方面，要强化物业税征收的操作性，从税率上、产权统计上、征收方式上予以完善，而这难以一蹴而就，因此三五年内在全国广泛征收物业税仍是不切实际的；另一方面，从新加坡、香港的经验来看，物业税也不能代替政府建设保障性住房的责任，政府还是要大力建设经济租赁房以及经济适用房，必要时推出限价房，以控制可能出现的房地产泡沫，使我国房地产得以持续地健康地发展。

（部分内容载http://gd.news.sina.com.cn 2010年01月08日08:22 南方都市报）