空心汤团有“花头”

——也谈“空置率”和“空住率” 

这段时间关于上海楼市“空置率”和“空住率”的讨论沸沸扬扬，在加入这场讨论之前，我们有必要让大家更通俗易懂了解这两个术语。所谓“空置率”就是指卖不出去的房子占房子总量的比例，而且卖不掉是有一个期限的，一般约定是上市一年后还没卖掉的；至于“空住率”倒没有权威的定义，好象大家都是指买了没人住的房子占房子总量的比例。空置率是分析房地产供求关系的重要指标，国外正常的标准在3％左右（有的文章写3—10％，我认为超过3％就偏高了）；空住率原先提的不多，但从去年以来上海房地产市场快速发展，很多媒体很多专家都来关心上海房地产市场是否健康是否存在问题，于是发现售后空置也是个大问题，所以这个词目前曝光率较高。

明确了定义才可以继续讨论，最怕就是还没有搞清楚讨论的问题到底是什么的时候就开始发表意见，但就算是明确了定义其实还是很难讨论，为什么呢，主要是这两个指标都很难计算，到目前为止还没有什么权威的数据。空置率照理来说可以根据每年的交易数据进行统计，而且技术上一点也不难，但可惜由于不同部门的统计口径问题这个数字就是“难产”，统计局给了个“2.7％”，但看它的统计方法，竟然舍近求远去搞什么460个小区抽样调查，简直贻笑大方。至于那个“空住率”，现在谈的比较多的“10％”是所谓一家电力公司提供的没有付费的帐单比例，是不是因为没住人就不知道了，至于那些媒体记者深夜去数新建住宅小区亮灯数，真的很佩服他们的敬业（这种精神是要发扬的，因为现在敬业的记者要比过去少的多，但专业上就有问题了，即使要调研，也不应该用这种方式，该用哪种方式我会在后面讲）。朗咸平教授教导我们没有数据不要乱说，我觉得很有道理，而且不能瞎找数据乱说，这样更害人。

其实空置率我们还是可以毛估估算算的（原谅我的不精确，我只是想比较方便的说明问题），只要利用一些手头的数据就行。一个数据是上海房地产交易中心提供的空置商品房的数据，截至2004年8月，上海共有空置房321.83万平方米，空置一年的130.51万平方米，而空置房中住宅面积为94万平方米（不过没有提供空置一年的住宅面积，但也没什么大问题了）；另一个数据是上海房屋土地资源管理局提供的截至2003年底的住宅存量（总量）数据，是30560万平方米。把94万平方米除以30560万平方米得出0.3％，这应该是一个相对准确的空置率数字吧。上海的“空置率”应该一点问题也没有了吧，这么低，比国际标准还要低10倍呢。

关于“空住率”，我也实在没有本事算，实在不好意思，不过我还是很有兴趣和大家一起来分析一下“空住率”形成的原因，然后再分析一下“空住率”是否可怕。“空住率”的形成主要有两个原因，一个原因是投资，这好象是大家目前最担心的，过会详细谈。另一个是自用，只不过因为种种原因暂时没有用或很少用而形成了“空住率”，这种自用是不同我们一般意义上的居住自用，比如有的人是在各个城市间工作，他希望各地都有自己的物业有自己的落脚点；有的是为儿女买的，不过儿女还小；有的是希望“5＋2”生活方式，只不过还没有开始享受；还有的就是想多套物业，或招待朋友，或自己也可以有空去玩玩……，这样的比例越来越大，有点复旦华伟博士说的“小康居住”的意思，对这样自用这块的“空住率”大家不仅不用担心，而且还应该感到很高兴。

最后我们再看看投资这块形成的空住率。根据投资的一般规律，房地产更适合中长线投资，应该是最稳定最安全的投资产品，但相对其他投资产品来说，房地产的回报也相应要低一点，但在一个快速发展中的市场，房地产的投资回报率会高一些，而且投资回报体现在自身的升值和租赁的回报两块，成熟市场以后者为主，快速发展的市场前者的比例也很大。由此我们可以知道，这些投资形成的“空住率”其实也没有什么必要太为他们担心的，他们可能根本没在乎眼前的那些租金，他们更看重的也许是目前每年的快速升值，或是人民币资产的汇率优势，抑或是若干年后更加成熟市场更加成熟区域的更高回报（比如目前的松江新城的空住率就有这样的意思，我会用专文进行分析），市场经济就是这点好，什么事情都可以用价值来测算，他算的过来他自然无所谓，不过他不担心而你着急是不是有点多余了。

当然如果大家一定要来管管“空住率”这个闲事的也行，你可以组织一个抽样调查，每月去调研10个交付一年左右新建小区，对所有的业主进行一对一的询问，询问他们购房的目的，目前的用途，是否空住，如果空住的话是什么原因，有没有因为暂时空住而有资金上的压力，然后再做相应的统计报告，如果真因为空住率高并使得这些投资者感到资金压力的话，我们再一起探讨解决办法。