精准引导远胜“乱下猛药”

春节过后，上海的楼市在一系列财税政策的引导下，显得有些彷徨，本月初征收未满一年住宅商品房转让增值部分营业税的政策终于浮出水面，毫无疑问政府开始出面干涉上海房地产市场过热行为，其目的在于：促进上海房地产市场健康发展，鼓励居住消费，规范投资行为，抑制短期炒作。

新政策出台后，市场反应较为积极，但对未来可能推出的诸如契税、增值税等一系列的财税政策“组合套拳”仍捉摸不定。由于这三种财税政策征税主体和具体内容都各不相同，不妨放在一起比较以分析各政策对房地产市场的影响。

营业税可称为打击短期投机最为精准的政策，由于其对象为取得产证一年内转让的住宅，其购买目的为明显的短期投机行为，征税基准点为增值部分，幅度也控制得较为合理，充分体现了政府鼓励正常消费抑制投机的愿望。

契税恢复到3%，其面向对象为全部购房群体，包括投资和自住。根据2004年末上海市政府公布的数据来看，购房者中投资比重为16%，那么对于其余84%的自住群体而言，该项政策同样增加了他们的住宅消费成本，因此，就其所引起的市场影响而言，中低收入者远甚于高收入者，与政府鼓励住宅消费，发展中低住宅的目的有悖。

征收高额增值税对市场的影响完全是弊大于利。根据杭州早已实施过该政策的经验，高额增值税很有可能会带来三个方面的负面效应：一方面，由于卖方转嫁交易成本会使得自住为主的消费者承担更大的成本，极有可能造成市场价格的上扬；另一方面也会使得市场为了规避税收，从而引起上下家共同虚拟合同价格，私下交易以逃避税收等不良行为，会严重造成市场混乱并引发一系列法律问题；第三方面，由于该政策的一刀切，大部分希望通过出售原有住宅再购置新住宅，这批改善住房需求的客户同样需要承受高额的税收，这必然影响城市的发展，同时还会扼杀长期投资，使房产市场进入一潭死水。此项政策既不顺应民意，也不符合市场健康发展。

基于以上三个方面的分析，从总体上看，目前实施的营业税的征收符合现有市场的行情，能够抑制短期投机，同时操作简洁便利，收放空间较大，是一种较为理性的政策调控手段。切忌盲目下猛药，打击现有活跃的房产市场；只有让市场纳入理性的轨道，才是政府调控的目的。