转载自 2011年12月2日《北京晚报》记者：陈静思

    “稀缺法院拍卖房出售，89平方米，售价122万元，低于市场价15万元，超值，先到先得……”近日，市民宋先生接到某房产经纪人发来的推销短信。

　　“法院拍卖房？可靠吗？有没有什么产权问题？”，宋先生对法院拍卖房怀有疑问。其实，对于大部分普通购房者来说，“法院拍卖房”并不是一个熟悉的概念。不过，这种“非主流”的房地产交易模式，由于其交易成本和销售价格上的优势，也逐渐开始受到更多的关注。

    法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。根据北京法院网的拍卖公告，记者粗略统计，11月、12月期间，以房产作为标的拍卖会，就达到30多起。记者了解到，这些房产一般都来源于法院查封、扣押的财产。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，法院委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督。　

  　价格

　　相当于8.5折买房

　　法院拍卖房的价格都会比市场价格低很多。如北京市朝阳区人民法院委托北京大田国际拍卖有限公司将于12月拍卖的一处房产，位于朝阳区北苑路北辰购物中心附近，面积172.71平方米，目前闲置。建成年代为2001年，主朝向为南、北、东向，户型为四室一厅二卫一厨。给出的参考起拍价为430.4451万元，约合每平方米24900元。

　　记者了解到，由于该房屋所处的天溪园小区，位于地铁站北侧，距离商业中心较近，目前该地区二手房的价格均在3万元/平方米以上。

“法院拍卖房价格一般低于市场价，相当于市场价的8.5折或9折。”北京天问国际拍卖有限公司总经理季涛对记者表示，法院拍卖房必须是全款购买，一些法院拍卖房涉及多套房屋，在拍卖时，不能拆分购买，必须整体购买。

　　这是一个特殊的房地产市场。在季涛看来，虽然这一市场的容量比较小，但是，这个特殊市场的规律和普通房地产市场相同。目前，普通房地产市场上购房者严重的观望情绪，也在法院拍卖房这一市场体现出来。“现在，并不是法院拍卖房数量最多的时候。法院拍卖房的数量与前两年相比有所减少，可以解释成，在楼市调控作用下，房价的走低，使得债务人不愿意把房子拿出来作为抵债物，以防止被贱卖，或以其他标的物进行拍卖，或者凑够欠款还债。”季涛分析。

　　业内人士计算，一家拍卖公司一年的法院拍卖房产交易额大约是2000万元至3000万元。如果按每套200万元计算，平均每月拍卖出约1套。北京共有35家法院认定的、具有相应资质的拍卖公司，按此计算，每月北京法院拍卖房成交量约在35套左右。在目前楼市滞销的困境下，这一销售数字无论是对于开发商还是二手房中介来说，都是一个未必能达到的目标。

　　季涛介绍，这几年，相当于市场价8.5折或9折的价格，比前几年有所提高。“前几年法院拍卖房的价格一般在市场价的7折水平。随着近两年，大家对这一购房途径的熟知以及认可，越来越多的人开始关注这一市场领域。拍卖的价格也越来越接近市场价。”

　　记者发现，公布在拍卖公告中的这些房产，包括各种类型，有小区商业配套、住宅、写字楼等，房屋的建成年代也长短不一。“其中，有不少是位于城区市中心或商业区，还有的是学区房。拍卖时很受青睐。”季涛说。

　　风险

　　入住可能有纠纷

　　对于法院拍卖房潜在的风险，季涛表示，“在拍卖前，国土、住建委等相关部门，都会对拍卖房屋进行详细的调查。比如是否为合法房屋，属于什么性质类型，是否可以过户交易。对于那些农业土地或小产权房，法院在拍卖前都会给予明示。购房者需要对此进行清晰的了解和掌握。”

　　不过张春杰提醒，他曾遇到过由于拍卖房内有其他人居住导致购房人无法入住的腾房纠纷。他还总结道，购买拍卖房可能发生的纠纷还包括，与该房的其他权利人，如承租人、抵押权人等发生纠纷；无法办理房产证引发的纠纷；拍卖行将拍卖房一房二卖引发的纠纷；法院判决有误带来的房产拍卖纠纷；拍卖行隐瞒相关重大信息引发的纠纷等。

　　张春杰提醒购房者，如果拍卖成功后，竞买人在规定期限内不能交纳首期款，那么拍卖行会没收保证金。

　　其次，要了解拍卖物的瑕疵，查验标的物并查阅有关拍卖资料。查清楚拍卖房屋是否有拖欠的水费、电费、物业费、维修基金等情况。同时，明确具体税费情况。

　　特别要注意的是，要查清楚房屋产权情况，能否办理过户手续。“不少拍卖房有债务纠纷，所以价格才便宜。经法院拍卖的房产即使手续齐全，并不表明一定能办到房产证，因为办房产证涉及到开发商、物业公司、银行、其他权利人等多方，这些单位都可能是抵押债权人，都会影响房产证的办理。此外，有些拍卖房产的产权没有问题，但办理过户手续时间可能较长，要有一定的心理准备。 ”

　　律师还提醒，购买后应及时办理过户手续。“购买法院拍卖房可以依据法院的裁定而取得房屋的所有权，但法院的裁定不能代替物权登记，必须持法院裁定书、拍卖成交确认书等相关文件到房管局办理物权转移登记手续，才能现实地取得该房屋的产权。”

　  优势

　　不受限购影响

　　不但在成交价格上，法院拍卖房比普通商品房“价”胜一筹，购买法院拍卖房还可以躲避限购。

　　记者了解到，目前，法院拍卖房确实是限购政策的一个“模糊地带”，并没有相关政策对此予以明确规定。不过，在实际操作中，法院拍卖房竞得人带着法院出具的房产权属变更的司法裁定、协助执行书、拍卖成交确认书和身份证等证件，到房屋所在区域的房产交易大厅，即可办理过户手续，并不受限购限制。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者透露，也正是由于这类房产不受限购限制，限购政策出台以后，有一些没有购房资格的人，采取了“假诉讼”、“真买卖”的方式，买卖双方串通，制造虚假债务纠纷，买方将卖方告至法院，通过法院拍卖取得房屋，从而过户。不过胡景晖也表示，这样也需要付出诉讼的时间成本和诉讼费。

　　对此，北京浩东律师事务所律师张春杰表示，“如果有当事人为规避限购政策，通过虚假诉讼办理房产过户手续的，待法院查明可以撤销其相应判决，房管局也可依此收回其房产证，法院可以根据《民事诉讼法》等法律规定追究当事人虚假诉讼的责任。”张春杰表示，“这是一个漏洞，有关方面应该完善相关政策。”

　　免缴纳营业税

　　记者从朝阳区地税局、西城区地税局等方面了解到，“只要出具法院的协助执行书，法院拍卖房则只需要缴纳契税，不需要缴纳营业税和所得税。”

　　业内人士为记者算了一笔账，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%。房产证未满五年的，在市场上交易的二手房，仅营业税一项，就需要缴纳总房价的5.5%。

　　事实上，法院拍卖房是否应该缴纳营业税和所得税，尚存争议。

　　张春杰认为，目前相应的法律法规及税务局文件尚未规定购买拍卖房产免征营业税、个人所得税等规定。他认为，法院拍卖房也应征营业税，但不应向法院直接征收。“根据我国的现行规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。但与此同时，由于人民法院的强制执行活动属于司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。”

　　按照此说法，法院将要求拍卖行采取由竞买人承担全部交易费用的拍卖方式，所有税费均由竞买人承担，这就类似于二手交易中“业主净收价”。

　　与张春杰分析不同，也有观点认为，营业税本为“对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。”司法拍卖的房屋已经不存在销售一方、也不是以赢利为目的交易行为，是以法院与买受人关联的司法拍卖行为。所以，司法拍卖的房屋，买受人不应该缴纳营业税。

　　贴士

　　拍卖房产须全款购买

　　对于普通购房者来说，房地产拍卖仍显陌生。

　　拍卖师提醒购房者，寻找法院拍卖房，要注意关注报纸的拍卖、理财、投资广告版，以及北京法院网、法院指定拍卖公司的网站拍卖公告。看到拍卖公告后与相关拍卖公司咨询联系，了解拍卖房产的有关信息。一般来说，拍卖公告上都明确了看房的时间和地点。看房时，除了要考察房产所在区域、环境、交通，还要了解房产是否办理过房产证，能否办理房产证等。注意阅读拍卖公司提供的房产状况说明或评估报告。

　　季涛表示，如果想参加竞拍，个人需要带身份证，单位需要营业执照，交纳一定数额的竞拍保证金，一般为房产参考价的5%至10%。填写竞拍登记表，取得拍卖规则，领取竞拍号牌。

　　竞得房产后，须一次性付全款购买。带着法院出具的房产权属变更的司法裁定、协助执行书、拍卖成交确认书和身份证件到相关建委办理解除房产查封。在税务窗口缴纳房产过户契税等。在房产交易大厅办理房产过户手续，取得房产证。