圈地”大观

　　斥资千万拆平重建 联排别墅变独栋

　　提起豪宅“圈地”，不得不先拿去年年底被城管强行拆除的一栋违法改建的别墅说事儿。因为这栋被拆的别墅，是买房人拆了原先的两套联排别墅后，在原址上重建起来的。

　　2005年年初，山西富豪王先生花了500万在北京国际花园小区购买了两套联排别墅，面积共计740余平方米，随后王先生以修建电梯为由，在物业公司的眼皮底下将两套别墅完全拆除，并于2006年在原址斥资千万建起一栋崭新的别墅，建筑面积超过1000平方米。

　　去年12月3日上午，经过送达《限期拆除通知书》《拆除决定书》、登报公告等所有告知义务后，丰台区城管大队几乎全体出动，近百名执法人员进入北京国际花园王先生住处执法。在大型机械的轰鸣声中，新修别墅被夷为平地。与此同时，经城管统计，该小区还存在其他违建情况40余处。

　　业主私挖地下室

　　法院判决须回填

　　闻先生是某小区连体跃层别墅的业主。2007年9月，闻先生向物业公司提交了《装修申请表》，双方签订了《装修管理服务协议书》，对拆改行为进行了限制性约定。但在装修过程中，闻先生仍在屋里生生挖起了地下室。物业公司发现后，先后两次发函制止未果。今年1月，闻先生的地下室工程全部完工。

　　自从闻先生的地下室挖好后，邻居就一直生活在担忧中。闻先生的邻居认为，虽然闻先生在自家房屋内挖建地下室，但因为两家的别墅是连体的，所以挖空的地下室必定会影响自己房屋的安全。于是，邻居经常找物业公司，要求其进行处理。物业公司多次同闻先生协商，终因分歧太大以失败告终。于是今年4月，物业公司将闻先生告到法院。

　　法院在审理过程中，对闻先生的房屋进行了现场勘验。法官发现，闻先生挖好的地下室高约3米、宽约8米、长约13米，与一层主体垂直相连，内分客厅、卧室（两间）、储藏室（两间）。

　　今年6月，朝阳法院根据现场勘验的结果和双方举证的情况，判决闻先生将在其房屋内挖掘的地下一层回填，恢复原状。判决作出后，闻先生没有上诉。据保守估计，闻先生为挖掘这样一个地下室，投入至少在40万元以上。

　　一人扩建私家花园

　　引发多户业主效仿

　　王女士是某小区联排别墅的业主。购房时，开发商将其房屋西侧距墙体大约5米宽的一块土地许给王女士作为随房赠送的花园。2006年3月，王女士一家入住该小区。当时，小区住户不多，公共设施还不健全。同年7月中旬，北京下大雨。由于赠送花园外侧的公共绿地上堆满了建筑垃圾，地势较高，致使王女士家室内大面积积水，地板和部分家具被浸泡。为此，开发商和物业公司将垃圾清除后，还象征性地补偿了王女士一年的物业费。

　　此后，王女士多次与开发商、物业公司就花园外侧绿地的改造问题进行协商，但没有达成一致意见。于是，王女士于2006年12月开始自己动工，将开发商赠送的花园和那块公共绿地一并进行了改造，建成了一个宽6米、长十余米的小花园。花园用木制围栏圈闭，里面建有葡萄藤、石桌椅和木亭，并用草坪和鹅卵石铺设了地面，修建得非常漂亮。

　　随着大批业主的入住，小区内陆续有多家业主开始效仿王女士，不但“圈地”建起了私家花园，更有业主在公用绿地上挖起了游泳池，从而引起了其他业主的不满。他们纷纷向物业公司抗议，称如果物业再不履行职责，放任业主自建花园，就不再交纳物业费。

　　于是，物业公司才开始着手与修建花园的业主进行协商，但一直得不到解决。僵持数月后，物业公司先期将王女士等几名业主诉到朝阳法院，要求其拆除花园、恢复原有绿地。

　　不久前，朝阳法院作出判决，要求王女士将木制围栏移至赠送的花园范围内。因考虑到王女士没有改变共用部位的用途，修建的园艺仍为绿地且不影响小区整体绿色景观，因此法院认为，没有将花园恢复到原来绿地的必要。

　　法官释法

　　豪宅业主“圈地”，说好听点是为了追求个性和生活品质，说白了大多还是出于私欲膨胀，而且很容易形成攀比。

　　采访中，朝阳法院王四营法庭庭长申红告诉记者，北京郊区近几年开始兴建别墅，在王四营法庭的辖区内，陆续建起了这样的别墅区。业主和物业之间因为“圈地”产生的纠纷，也在几年内越来越多地呈现出来。今年上半年，仅王四营法庭处理的“圈地”纠纷已经近10起。

　　申红表示，这些小区的业主，经济实力雄厚，对生活品质的要求较高。而高档小区低密度的生活环境也给了业主们“圈地”的空间。一旦有业主进行了改扩建，物业公司如果不及时制止，一开始采取放任态度，便极易产生“多米诺骨牌”效应。当攀比成风，物业公司再想管理就难了。所以，这种行为在很多高档小区几乎成为了一种普遍现象。

　　“圈地”行为受《物权法》制约

　　纵观法院已经审结的“圈地”案例，被诉业主无一例外最终都会被法院判决“恢复原状”。而这些业主进行“圈地”改扩建的投入，少说也有几万元，多的投入了十万、百万、甚至千万元。

　　申红法官表示，在购房时或装修前，业主往往会被要求签署《业主规约》、《物业服务合同》、《装修管理服务协议书》等，里面几乎都包含有对业主拆改行为的限制性条款。比如：严禁改变房屋主体和承重结构；严禁擅自在承重墙、顶棚、楼地面、排烟管道上打孔、剔凿；严禁拆除连接阳台的墙体、门窗；严禁影响建筑结构和使用安全的其他行为等。根据《合同法》的规定，业主应该严格遵守。

　　另外，从《物权法》的角度讲，虽然《物权法》七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但并不意味着权利可以不受限制地肆意行使。该条款同时规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”一旦业主的行为超出了法律许可的限度，损失只能由自己承担。

律师提示

　　“圈地”之风是损人不利己

　　汉卓律师事务所律师杨晓刚分析说，如果每户业主都只为自己着想，私自圈地，进行拆改，除了会影响其他业主的日常生活外，还会破坏小区的整体规划，以及整个小区环境的美观和谐调。其结果可能是：绿地减少，建筑风格混乱，环境品质降低。

　　杨晓刚律师认为，这样的小区发展趋势只会是走向整体贬值，损害所有业主利益。

　　物业有义务劝阻 劝阻不成可举报

　　针对大量业主的“圈地”行为，许多物业公司都在抱怨没有执法权，管不了。然而，有些小区拆改成风，某些程度上与物业的管理也脱不了关系，到头来受侵害的业主还是要找物业算账。

　　杨晓刚律师表示，根据《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的规定，发现此类问题后，作为小区的管理、服务方，物业公司有义务及时进行劝阻，要求业主限期拆除私自改建部分，恢复至原有状态。

　　如果物业公司未能制止成功，或是物业公司根本没有履行义务予以制止，物业公司或其他被侵权业主，可以向各区县城市的管理监察大队举报。此外，物业公司、被侵权业主、业委会也有权向法院提起诉讼。

　　名人“圈地”

　　擅盖二层阳光房

　　李湘被判复原状

　　因拆改别墅、加盖阳光房，去年被法院终审判决恢复原状的主持人李湘，在名人“圈地”圈儿里，算得上典型了。

　　李湘的别墅位于朝阳区京顺路上。2005年10月，李湘对别墅进行装修时，沿别墅北侧地基加筑了台阶，在别墅北面东侧搭建了一个两层的阳光房，在别墅北面西侧搭建一间平房，另将别墅北面一层中间的窗户拆改为进出后花园的通道门。由于许多业主深感不满，物业公司出面干涉，并先后两次与李湘家的装修队发生冲突。

　　2006年6月，朝阳城管大队向李湘发出了《责令改正通知书》，指出这种“擅自搭建阳光房的行为，违反了《北京市容环境卫生条例》”，责令其改正违法行为，但李湘却未理会。

　　物业公司随后诉至法院，称李湘破坏了别墅小区整体景观，妨碍了物业公司对小区的正常管理，损害了其他业主的合法权益。而在李湘签字的《物业管理公约》上，双方已明确约定“禁止未经政府有关部门、管委会、物业管理公司批准，擅自改动房屋结构、外貌、外墙颜色、设计用途功能及增建其他建筑物等”。

　　去年9月，朝阳法院一审判决李湘将房屋拆改部分恢复原状。李湘不服上诉后，去年11月被二中院终审驳回，维持原判。

　　方力钧拆改别墅

　　赵文卓维权起诉

　　不久前，画家方力钧因改扩建别墅，被与他相邻而居的著名演员赵文卓一纸诉状告上法院。

　　原因是，方力钧的改扩建行为，影响了赵文卓住房的采光、通风和视野。目前，这起纠纷正在朝阳法院审理中。

　　赵文卓在起诉书中称，他与方力钧的房屋紧邻而建。今年5月12日，他发现方力钧开始在别墅入门处进行改扩建工程。物业人员发现后，曾多次制止未果。今年7月，方力钧已经完成了两层房屋的扩建工程。

　　赵文卓称，方力钧扩建的房屋对其房屋造成了严重遮挡，妨碍了其房屋的采光、通风和视野。他请求法院判令方力钧将其房屋东北侧、门廊与书房前的扩建房屋自行拆除，并将房屋外立面恢复至原状。 J009

　　有钱就能为所欲为?

　　近几年，走进北京周边新建的高档别墅区，你会发现不少业主都在大兴土木，忙于“圈地”：扩建房屋、加盖阳光房、挖建地下室、侵占绿地建私家花园……无所不用其极，看着触目惊心。甭管是纵向的还是横向的，只要能够得着的地儿，都恨不得“圈”进自家的势力范围。然而几起诉讼中，业主斥资改建的房屋，无一例外被判“恢复原状”。有的甚至直接被认定为违法建筑，遭城管强制拆除。

　　法官给出的答案就是：有钱同样必须按法律办事。