案情叙述

    北京市通州区宋庄镇小堡村，因许多画家聚居而得名“画家村”。2002年，画家李某以4.5万元的价格购买了宋庄镇辛店村村民马某的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李某还拿到房屋买卖协议和土地使用证。土地使用证的变更栏中注明，“房屋出售给李某使用”，但土地使用证仍为马某名字。 2006年年底，原房主马某认为根据国家法律规定，宅基地及其地上房屋禁止买卖，故要求原价收回住房遭到拒绝后，马某夫妇向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖协议无效，收回房屋。

判决结果

    2007年7月，通州区人民法院作出一审判决，认为李某的房屋买卖协议无效，判令原房主马某向李某支付9万余元房屋补偿款，并判令李某90日内腾空房屋。但判决后，李玉兰不服提出上诉。

    2007年12月，北

杨晓刚律师

一、物业管理费纠纷

   1、以物业服务质量（保洁、绿化等）不合格为由，拒交物业费；

      （1）关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。

      （2）物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。

   2、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费；

      （1）关键看物业公司是否有过错。

      （2）物业公司如何承担举证责任，是侵权纠纷还是合同纠纷。

   3、以物业公司收费不实，拒交物业费；

北京市汉卓律师事务所合伙人律师杨晓刚

     2009年5月15日，最高人民法院颁布了《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”），该司法解释出台前曾发布“征求意见稿”，多方征求意见，并引发了社会的广泛关注和讨论。下面，结合最高院司法解释，通过对物业纠纷类型的总结和归纳，笔者试分析一下物业管理中常见的五大纠纷。

    一、前期物业服务合同、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主是否应该遵守、执行？

     笔者最近接受某物业服务企业的委托代理一起业主起诉物业服务企业的案件，该案件主要焦点是，2007年4月，业主委员会与物业服务企业签署了物业服务合同，该合同约定，由每户业主在物业服务费之外，每月再向物业服务企业交纳公共区域照明电费30元，与物业服务费一并交纳，后有的业主

北京市汉卓律师事务所杨晓刚律师

我国《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。应当说，此条规定明确了业主实行业主自治的法律基础，也是我国推进基层民主化发展的有利举措。关于业主自治，笔者认为可分两种方式。一种方式为，业主入住小区后，通过招投标或选聘方式，将小区物业服务、管理委托给物业服务企业，业主通过各种方式对物业服务企业进行监管。目前，这是最普遍的一种方式；另一种方式为，业主完全自行管理，即业主自管，一切关于小区

    杨晓刚律师

    从2008年1月1日起，劳动者月工作日20.83天/月和月计薪天数21.75天/月，具体为：

一、制度工作时间的计算

    年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天

    季工作日：250天÷4季＝62.5天/季

    月工作日：250天÷12月＝20.83天/月

    工作小时数的计算：以月、季、年的工作日乘以每日的8小时

二、日工资、小时工资的折算

    日工资：月工资收入÷月计薪天数

    小时工资：月工资收入÷（月计薪天数×8小时）

    月计薪天数＝（365天-104天）÷12月＝21.75天

停车证内容

领取停车证，须遵守：

1、需按时交纳停车费用，逾期交纳物业项目部有权收回该停车位。

2、本停车证在有效期内使用，停车协议解除或期满废止，并应自觉交回物业项目部。停车协议解除或期满，未办理续签手续的，不得继续使用停车位；

3、车辆停放在自己的车位内或指定区域的临时停车位上，不得随意停放在小区道路两侧、绿地、楼前等非停车位的位置上，以免造成丢失、剐蹭等事故。

4、离车时，请锁好门窗，车内勿留贵重物品、易燃易爆品及本停车证。

5、不得出租、出借、转让本停车证，否则物业项目部有权予以收回。

6、对车辆出现的丢失、剐蹭等，由车主通过车辆盗抢险、损伤险等险种自行解决，物业项目部不承担责任。

一、         我国物业管理方面的法律、法规仍需发展、完善和细化。

    作者：杨晓刚律师

    物业公司收取业主物业费用，与业主之间建立了物业服务、管理委托关系。物业公司应当为了小区业主利益，为业主提供相应的物业服务、管理。同时，物业公司在收取室内设施设备小修费后，必须按照《房屋及其设备小修服务标准》，为业主提供室内设施设备小修服务。需要说明的是，如果物业公司与业主之间签订的物业服务协议或其他文件中显示，物业公司收取的物业费用不包含室内设施设备小修费，那么，业主房屋需要进行室内设施设备小修服务，在要求物业公司提供维修服务时，应当向物业公司支付相应维修费用。

    物业公司收取室内设施设备小修费，即应当承担业主设施设备的维修义务，以及维修结束后的保修义务。如物业公司为业主房屋卫生间维修马桶后不久，马桶使用便出现异常，此时，物业公司应当在其维修范围内，负责将马桶使用故障修复。

    业主没有支付室内设施设备小修费，物业公司进行小修服务时，可以要

作者：北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师

焦点问题：1、包干制与酬金制的定义

          2、收取的物业费的性质

          3、物业公司、业主在不同的收费方式的权利义务

律师答疑

    包干制是指业主向物业公司支付固定物业费用，盈亏均由物业公司享有或承担。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。 

    目前，全国物业公司均采用上述两种形式，采用信托制形式的物业公司为极少数，不包括在内。根据2006年1月1日施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定：实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金

案情叙述

   金某家的烟道堵了多年，开发单位曾派人维修，但没有修好。金某只好安了两个大鼓风机排烟。2004年12月末，物业公司向其收取物业管理费，金某以烟道堵了没有修好为由拒不交费。物业公司因此起诉，诉讼中物业公司提供了一份与开发单位签订的《接交物业协议》，协议无烟道的规定，物业公司据此认为烟道维修不属于物业公司义务，金某应交纳两年的物业管理费并承担诉讼费用。

法院判决

   法院审理后认为：我国《物业管理条例》规定物业服务、管理包括共用设施设备的日常维修、养护。烟道属共用设施，物业公司应负有维修义务，只收费不维修有失公平，物业公司与开发单位的交接协议虽没有烟道的规定，但法规已明确物业公司负责共用设施的维修、养护，因此，物业公司应当减收部分物业管理费。最终法院作出判决，金某部分交纳物业管理费。

杨晓刚律师提示