北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师

物业管理前期开办费，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作时需要开发商与物业公司通过协商确定具体支付情况。开办费有两种情况：一是作为开发商对物业公司的投资，以验资报告为准；二是作为开发商给物业公司的借款，待物业公司有收入后归还。

由于开办费主要用于，前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、服务人员的工资或其他费用。如果开办费计为物业公司的借款，则物业公司需要偿还。

需要注意的是，北京某些项目开发商支付开办费，完全作为对物业公司在该项目的前期资助、投资，物业公司应当保证该笔费用用于本项目各项前期支出，因此不存在返还的问题。此外，物业开办费，在项目建设时，已经作为成本包括在售房价格中，支付物业公司后不能再要求物业公司返还。如在该项目实行酬金制的物业管理模式，物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。此种情况下，如开办费算作借款，物业公司从哪些费用中偿还开办费？从酬金中扣除，显然与酬金制的物业管理模式相悖，从物业费中扣除，由于物业费属于代收性质，从中扣除部分款项用于偿还物业公司的借款，业主也不会同意。

根据《北京市居住小区物业管理办法》（1995年北京市人民政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改） 第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。

                                       北京市汉卓律师事务所  杨晓刚律师

                                                       2008年8月3日