租赁合同纠纷代理词

尊敬的合议庭：

广东卓凡律师事务所接受某某县有限公司的委托，指派我们担任其与被告（反诉原告）某某县某某小组、第三人某某市某某电子有限公司租赁合同争议一案的代理人。我们依法出庭参加诉讼，维护当事人的合法权益。

根据原告、被告和第三人的举证与质证，结合已经查明的基本事实，我们现就本案的审理，发表代理意见如下：

一、原告优先承租权成立

原告与被告在《出租五号厂房合约》第六条约定“合同期满时，是否续约，由双方另行商议，在同等条件下，乙方有优先权”，这说明原告和被告约定的优先承租权，并在合同期满时该优先权成就。根据原告提供的《续租声明书》和两份录音证据，足以表明早在2011年年底原告即向被告负责人提出续租。优先承租权属于形成权，因此只要原告正式通知被告继续承租，那么被告就有义务与原告续租，除非第三方提出比原承租人更优越的条件例如更高的租价。被告负责人已经明确同意原告续租，这说明原告与被告已经达成继续租赁的合意。

2012年3月30日合同期满时，被告明知原告要求继续租赁厂房却转而与第三人签署新的租赁合同，显然是以实际行为阻止原告按照《出租五号厂房合约》第六条随附约定情况出现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，被告以实际行为阻止原合同随附条件的成就，应视为随附条件已成就，即原告与被告租赁合同成立，双方处于事实合同关系状态。

至于《广东省城镇房屋租赁条例》第十条规定“原租期在一年以上，承租人需要继续承租的，应当在合同终止三个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同”，该条款只是倡导性意见而没有规定优先承租权丧失的法律后果，因此即使原告没有提前3个月向被告要求续租，那么根据双方签订《出租五号厂房合约》第六条的约定，原告完全可以在合同期满时与被告协商续租厂房，即只要被告继续出租厂房且原告愿意支付不低于第三方的租价，那么被告就有义务将该厂房出租给原告，何况《续租声明书》、两份录音证据和被告负责人确认原告向其表达过续租意愿的陈述，已经证明原告曾在合同期满3个月前的2011年年底向被告负责人提出续租。被告既然在《出租五号厂房合约》中限制了自己的租赁自主权，那么就应当受到该约定的约束。

二、被告与第三人租赁合同无效

被告明知原告已经租赁厂房五分之一部分转租给第三人两年来却从未表示异议，第三人与原告签署《房屋租赁合同》时明知该租赁物属于被告所有，因此被告与第三人越过原告直接签署《厂房租赁合约》就属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，根据《合同法》第五十二条第二项的规定属于无效合同。既然被告与第三人“恶意串通”损害原告优先承租权，且第三人明知原告与被告之间存在租赁关系，那么被告与第三人签署的所谓《房屋租赁合同》也就因违反法律禁止性规定而无效。第三人从原告名下转租到一部分厂房，本就是原告对第三人的善意帮助，无论是从商业道德上讲需要感恩还是从法律上讲不能损害原承租人合法利益，第三人都应当明确告知原告，并在原告放弃优先承租权后才能够与被告签署租赁合同。如果法院纵容这种背信弃义的商业不道德行为，只会恶化商场环境，严重损害社会风气。

至于被告和第三人大谈自己想租就租，如果被告没有与原告约定优先承租权或者第三人不明知原告和被告之间存在实际租赁关系，当然是合情合理的。但是，既然被告已通过合同约定限制了自己的租赁权，既然第三人不属于善意第三人，那么被告和第三人签署的损害原告利益的租赁合同当然无效。

三、被告要求原告按照2.3万元每月租金支付赔偿金没有法律依据。

原告在合同期满前并未明确放弃优先承租权，被告和第三人也没有询问被告是否续租，因此原告保持租赁现状合理合法，即原告以实际行动向被告表明了续租意愿。既然原告愿意按照被告和第三人约定的租价承租，那么按照优先承租权的规定原告与被告的租赁关系可以参照被告与第三人约定的条款执行，即原告有义务向被告支付每月2.3万元的租金，而没有义务向被告支付每月2.3万元的赔偿金。实际上，被告每月向第三人收取了2.3万元租金，因此所谓租金损失云云完全没有道理，被告不可能同时收取两位租户的厂房租金。

综上所述，原告与被告签署的租赁合同附有合同期满生效的优先承租条款，既然原告明确告知被告继续承租且双方实际续租，那么原告与被告之间租赁合同当即生效，租金价格按照第三人竞价的2.3万元给付。被告与第三人明知原告实际承租该厂房，没有履行告知义务，显然属于恶意串通损害原告利益，因此他们之间租赁合同无效。为保证交易信赖并避免恶意竞争，望合议庭采纳上述意见。

此致

某某县人民法院

广东卓凡律师事务所律师：余某某

二O一二年八月二日