商铺托管经营的风险与应对策略之六

                            商铺投资者转租的风险

　　在转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，可能会带来进一步拖欠租金的风险。而高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序,否则一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值的。 (仕一邦地产顾问)

　　这种风险的规避中，投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将增加套现风险。

商铺托管经营的风险与应对策略之七

                             产权商铺的资金成本的风险

　　商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力，否则，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。商铺初始售价的高低，将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高。 (仕一邦地产顾问)

　　资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。商铺投资作为房地产投资的一种特殊形式，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

商铺托管经营的风险与应对策略之八

政策和政府规划的风险

　　对于产权商铺，实际上国家归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。部分银行已经停止了对产权式商铺的按揭业务。其他银行也加大了对产权式商铺的按揭监管力度，按揭比例也有所提高。政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。此外，一些商业设施经过几期招商，会遇到不同的政策限制，或者一些零售商品商铺变更为餐饮服务类商铺，会遇到卫生、消防等不同的审核手续。政府规划部门也会给商铺投资者带来损失。例如一些城市正在进行拆迁改造，而投资者并不知道看中的门脸商铺属于拆迁让路之列。这些会给沿街商铺的经营者带来负面影响。一些旧商铺如果属于危房，其转让协议将无效。还有一些城市的风貌建筑商用房也有严格的审批程序。 (仕一邦地产顾问)

　　所以，投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。

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