商铺托管经营的风险与应对策略之三

                            商铺的硬件及交通条件带来的风险

　　一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营。交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

　　对于此类风险，投资者要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，力争做到有备无患。投资商铺考虑的因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，三岔路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。 (仕一邦地产顾问)

                                   商铺托管经营的风险与应对策略之四

                                   商圈不佳与消费资源不足造成的风险

　　商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等。商情阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，客流量是针对商铺价值的“微观”量化。一般来说，一个5万平方米的大型商业设施可以承担周边20万人口的消费量。对一些中小城市来说，这种大型商业设施周边可能本地居民消费资源不足，因此要注意控制规模，并选择在外地流动人口较多的地区。一些新商圈也要注意其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺，必须要有能坚持长期经营的实力。

　　相对于这类风险投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本，还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前两至三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。 (仕一邦地产顾问)

                             商铺托管经营的风险与应对策略之五

                          投资者自营“养铺”风险

　　投资者如果是首次经商，处于创业摸索期，容易失败。例如，商品组合不符合潮流，容易产生存货；难以掌握消费者心理，品位不合消费者需要；常忘了自身投资的金额，造成成本低估；对市场和周围消费水平估计不足。而投资者如果不懂养铺技巧，生铺可能就不能作成熟铺，就会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。生铺必须慢慢培养自己的品牌、渠道与购买人群。因此，投资生铺需要承担更多的风险。即便是一些生铺选在了成熟的老商圈中，也不要以为很快就能借势，因为这里商家竞争实力更强，生铺可能还没有成熟起来就会被强大的对手打败。 (仕一邦地产顾问)

   必须要看到的是投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。

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