仕一邦：谁动了我们的房租？

对于中国房地产市场来讲，房地产调控新政落地与延伸影响应该是目前市场的热点，现实是房价在调控推出以来，在一手房市场开发商开始变相打折和二手房市场房价出现松动、房价上涨缓慢情况下，但还实际尚未显现购房者希望看到的房价下降的真正趋势，只是更加明显的加剧了房地产市场中的买卖观望气氛，在这个尚未直接表现作用的调控政策下，一个更加激烈的、足可以影响到民生房地产行业现象实际展露在大家面前。

进入今年的第二季度以来,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨,北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,部分地段好,公共服务配套好的区域,房屋租赁价格涨幅甚至达到20%,据某房地产中介地产市场研究部统计,2008年北京市平均的租赁价格为2490元,2009年平均租赁价格为2547元,租赁价格小幅上升2.3%,而2010年前6个月,北京市平均的租赁价格为2928元,比2009年上升15%,特别是5月、6月间租金上涨惊人,据统计,今年5月、6月,北京平均的租赁价格为每月3000元,同比2009年租金上涨了20.3%。同样，今年5月份的广州房屋租赁成交宗数比4月份增加了20.4%,单月租金同比上涨了10.9%,达到30.44元/平方米/月,部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁,租金同比上涨约20%;而2008年和2009年两年,广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。而对于上海，近期房屋租赁价格均有所上涨。7月1日,上海房屋租赁指数办公室发布的信息也证实了这一点:6月,上海房屋租赁指数为1227点,较上月上升6点,环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红,且呈现近来少有的快速上涨之势，连续两个月指数涨幅超过0.4%。

房价尚未真正松动,房租却出现快速上涨，并且还有继续上涨势头,房地产市场的热点新“变化”给正在进行中的房地产调控提出了严峻的挑战。那到底是谁动了我们的房租？为什么会刚按下一“瓢”又冒出一“葫芦”？

看看相关的舆论，可以大致分成这么几个观点：

1、毕业潮,有观点认为,随着七月城市中大学生毕业潮的来临,留在城市中的数以万计大学生毕业生涌向租房市场,间接推动了房租价格；每年都会出现这样的一个租房“小高峰”，观点认为不足为惧。

2、学区房助推,有观点认为,随着越来越多的人为方便孩子上学,选择在学校附近租房,然而学区房源有限,僧多粥少,房租自然上涨。

3、中介幕后推手,有观点认为, 房地产调控新政出台后，房地产销售市场成交量的萎缩和购房人的观望情绪,让“中介利益集体”慌了手脚,此时工作重点从销售转为租赁成为避险生存的首选。在此今年第二季度房租上涨过程中,各类房产中介游说房东提价的行为较为普遍,同时很多中介将房东的房屋租得后,开始做二手房东,通过提高房租赚取更大的佣金和利润收入。

4、供需变化,有观点认为,新政实施之后,更多的投资客为了规避未来政策的风险,而集中抛售房源,使得部分板块可出租的房源减少,同时随着买卖市场的低迷,不少购房者推迟了购房计划,而选择租房过度,从而进一步加剧了租赁市场供求关系的不平衡,供求矛盾也进一步推高了租金。

5、上涨时机，有观点认为，由于很多地区房租与当地的房地产出售价格倒挂偏离过多,租金太低,房价太高，出租回报率过低。从持有成本角度和投资回报率来讲,已经不合适了，这是一直导致房主希望通过提高租金来提高投资回报率，但整体租赁市场的平稳以及租赁房源的充裕，这个上涨的机会一直没有出现，而今年的房地产调控新政出台之后造成的买房市场的观望气氛,市场许多购房者也加入租房的行列中来,让不少房主认为上调租金已经到了时机。

6、拆迁需求，这个观点有数据依据，在北京以今年3月份开始拆迁的通州区新华大街为例,该地1万多户居民需要寻找住处,使得当地的租房价格快速上升。根据调查数据显示,通州2居室房租价格3月份是1978元/月,4月份上升到2500元/月,一居室房租价格从3月份的1674元/月上升到1900元/月。虽然只是北京一个城市的部分区域的数据，但看看全国各大城市的如火如荼的城市建设进度和规模，这个观点也是值得关注的。

7、物价上涨，这个观点可以从官方的统计数据中获得支持，中国国家统计局 6月11日发布的最新统计数据显示,5月居民消费价格同比增长3.1%,创19个月新高。而租房作为最为突出的日常价格消费行为之一,价格上涨已与宏观经济趋势挂钩。同时认为传统租赁旺季已经到来,租赁市场火热还将延续一段时间。

8、舆论错误导向，有观点认为，过去几年的房价高涨，造成刚性房地产消费者的购房压力逐渐加大，为了从一个“角度”缓和这种压力,各种舆论和政策口口声声鼓励租房比买房合算、租房结婚也时尚等等，大力引导租房积极性；在这种舆论导向下,是各级政府缺乏相应的激励措施来增加房源，从而间接影响到来的租赁市场的供应量，影响到了房租。

等等……

以上观点，都有可以理解和说明问题的依据，站不同的角度和自己所处的环境，都可以找到房租上涨的原因，但在房地产市场新调控政策刚刚出台不久所展现的房租突然上涨，很容易让人们质疑房地产调控的效果,从而影响政府进一步调控房地产的决心,这才是最可怕之处，这也许正是在中国房地产部分利益集体在政府房地产调控过程中,大肆炒作房租上涨的目的之一。但通过上面的各种观点不难看出，房租上涨不应该是房价下挫惹的祸,各地租赁价格上涨,更应该是因为太多的人希望在资源过度集中的大城市发展,需求量持续过大，各种利益集体利用信息不对称和资源的控制度实现利益扩大化的结果，但不排除有恶性炒作的因素掺杂其中。

一个不容忽视的问题是，不管谁动了我们的房租？房租上涨背后的真正原因是什么？更应该值得关注的是,这是近几年来，房地产市场的目光第一次将关注的焦点放到房租上来。现实不难看出这次房租的上涨一方面涨得急,涨的快，另一方面上涨的周期恰好和房地产调控周期吻合,5、6月份的时候恰好是房地产新政调控最严的时期，但往年这个时候,都应该是租房市场的淡季,今年却反季火爆,引发的更大恐慌是,到了往年真正旺季7、8月份到来的时候,房租可能会出现更加可怕的上涨,这应该是我们不得不必须强烈关注的。

快速上涨房租会逐渐脱离人们的实际收入水平，拉开的距离的加大，就不简单是居住观念的问题，也不仅仅是关注就能解决的问题了，那无疑也是一个关系民生的问题高度。

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