仕一邦：禁售“商改住”有何影响

近日，北京将禁售酒店类公寓将全面禁售“商改住”，据了解， 5月19日，北京市住建委联合有关部门发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套（间）销售。将酒店项目分割成一套一套的住宅，冠以“酒店公寓”来出售，这种方式将被禁止势必会对住宅市场造成一定影响，从当前房地产形势来看，仕一邦www.shiyibang.com 认为，“商改住”的出台很有可能会在短期内让楼市出现小户型供应减少的现象。

首先，新规定的出台很可能成为下一轮楼市新政后续的开始，就从禁售“商改住”的影响来看，它的主要目的就是整顿和规范房地产市场，而主要还是针对商业项目擅自改成住宅来销售的现象。因为，商业或酒店立项的项目，容积率都比较高。而目前住宅和商业价格倒挂，住宅价格更高，所以开发商往往是一层做商业，再向上则分割为住宅来卖。而房地产新政实施以来，房地产市场的交易量和客户都已经萎缩得很严重，开发商本身就愁着房子卖不出去，也不敢借此来涨价。

其次，从目前房地产市场的趋势来看限制“商改住”，主要是以规范房地产市场和城市发展为目标，并且，“商改住”对于已经购买了酒店类公寓的购房者来讲，可能意味着要面临房产税先从商业类物业开始的压力，还有，从住宅的角度来看，由于酒类物业改为住宅主要在两类区域，其一是城市中心区和远郊不适合商业运营的区域。对于城市中心区的住宅而言，会因为新项目的限制加大，使得现有二手住宅、公寓项目更加稀缺。其二是郊区的小户型酒店类公寓的退出，会对总价承受能力较弱的年轻人购房产生一定的压力，选择面减少，转向寻求二手房小户型产品。

还有，此前不少非商业地产的开发商在土地市场上进行竞争，转而寻求短期的销售利润，使得专业致力于商业地产开发的企业难以用合理的成本获得开发和经营的机会，也影响了城市功能的健全发展，而“商改住”的隐患是产权使用年限问题首当其冲。从物权法规定来看，住宅产品的70年产权到期自动续期；而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品是以公建立项，因此，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。

再有，公建立项的产品可能缺失住宅必备的设施条件，即使设计上完全满足住宅需求，业主也可能面临商用水、电的居住高成本。就目前来说，购买“商改住”的业主对这些潜在的风险并不看重。而实际上，客户购买的时候对产权问题看得很淡。而未来再交易只要遵循写字楼、商业的交易原则，应该不会出现大问题。还有，“商改住”产品在硬件水平上高于纯住宅，而且大多都是小户型，但购房者一般普遍关注的就是居住质量和居住成本问题，因此将对其有所影响。

最后，“商改住”对于市场引起轰动的同时，也让普通购房者多忧虑对其他们是否有何影响，仕一邦www.shiyibang.com 认为，由于性质为商用，所以一般这些变身住宅的项目仍只有40—50年使用权。与住宅用地的70年使用权不同。不过，这个反而是无所谓的，在年限到期后，只要交纳一定的土地租用金就可以继续使用这块土地，因此，对于普通购房者而言并无需顾虑。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，自房地产新政出台至今影响不断深入，而在市场已经松动现象的同时，这样的“商改住”对其影响当然不小，而现在去多开发商项目都将面临巨大的难题，那些已经在施工的项目将面临进退两难的选择。因此，“商改住”的出台将加剧楼市调整速度，并且楼市将继续呈现低迷状态，并且，在“商改住”的基础上来看，对于楼市后期出台也许这就是前凑。但总体而言“商改住”要出台严格标准是必要的，因为这将对中国楼市产生重大的示范效应。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

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