仕一邦：调控下的“五一楼市”将走向何方？

近期，受楼市新政的出台影响，令开发商难以抵挡，新政下不仅市场成交数据明显下滑，部分区域更是出现了房价松动现象。此次调控政策对于开发商来讲可谓影响之大，而五一黄金周的来到，让购房者充满期待，仕一邦www.shiyibang.com 从近日房地产市场观察来看，虽然开发商们表示，今年五一期间房价方面不会做太大调整，但是开发商对于价格的预期都是有所降低的，而且开发商也都在酝酿着优惠的方式和促动客户尽快成交的方法。打折促销是开发商常有的，但今年的房地产市场形式不同，在政策的打压下房价究竟会朝何方向？带着这样的疑问，2010年这个五一黄金周成为了大家所期待的假期。 

首先，近期的首套房首付不低于30%，接着二套房首付不低于50%，且房贷比率上调到现在的1.1倍随后传出消息，三套以上房可停贷。近日有关部门又宣布，房贷政策以房屋数量来认定，以家庭为单位，这意味着一个已拥有两套房的家庭，其成员再不能贷款买房。而从此政策出台后了解到受政策影响，市场参与者的心理预期开始发生变化，开发商和投资客等大部分人纷纷看空后市，调整自己的出货或购房计划，观望情绪蔓延。而这一系列调整恰恰在五一黄金周来到之前出台，政策明确有力，而今年的五一黄金周也似乎被画上了肯定符号，那就是并不会太过火爆。

其次，仕一邦www.shiyibang.com 认为，近两日来各地相继出台楼市调控政策，甚至政策要严于国家。例如，北京市相关部门负责人透露，目前已经在研究制定北京的落地政策。“该政策会比‘国家级’政策更严格，包括一系列的保障性住房政策，以及对购买第二套、第三套房将从房地产贷款和许可方面进行限制性的规定。还有就是，深圳市对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论。此外，还对即将出台的地方细则进行吹风。这次深圳的细则总体方向要比中央的更为严格。包括二套房如何界定，限定本地人购房套数等模糊的问题，深圳都会按照最严格的上限执行。坚决执行中央楼市调控措施，遏制房价上涨。由此可见，地方政府这次对于抑制房价也是做足准备，而五一黄金周房价很难被抬高已是必然。

再有，新政策出台后，对于普通中低收入家庭几乎没有太大影响，因为一般购房者购买的大部分属于，中小户型比较多，而本次新政所影响较多的还属升级型买家，他们购买的大部分都是大户型产品，大户型成交减少的比例估计比中小户型大，而大户型的均价也是较高的，所以当大户型销售受阻，整体的均价会有所拉低。而五一前后推出的产品当中，大部分是中大户型，因此，对于这部分购房者影响将会比较明显。

还有，自新政出台后，房地产市场从火爆场面立即变为冷却，市场观望气氛浓重，准备首次置业和升级置业者，均对新政充满信心，普通购房者觉得这次政府的政策很严厉，应该会让楼市有所降温，因此，购房者普遍看好五一黄金周，并且认为房价肯定会有下行空间的。观望的氛围已弥漫开来。再来看当前的开发商，在当前很多楼盘仅是象征性的一次性付款或按揭的打折优惠，大部分项目由于资金压力不大，价格依然保持坚挺。购房者如果没有刚性的买房迫切需求，仕一邦www.shiyibang.com 建议大家还是可以再等等看。

最后，明天就是五一黄金周，而对于购房者来说，在这样的黄金周中如果购房者要去看房应该主意，目前90㎡以下首套房仍享受房贷优惠，而此类房源选择余地还是相对较大，购房者可以前去踩盘。其二，针对二套房及以上投资者，目前市场形势并不明朗，建议仍以观望为主，其三，二手房市场也是置业者应重点考虑的方向，目前来说90年代的二手房相对好卖，房龄10年以上决定了它的总价优势，而此类房源多处于生活配套相对成熟地段，且今后升值前景仍较大，不失为过渡房的较佳选择。

综上所述，仕一邦www.shiibang.com 认为，受新政影响近期房价有所降温，市场观望气氛浓重，原本被开发商所看好的五一黄金周楼市，上半年的销售任务多半是要在这个黄金周完成。但新政出台后，从三月份火爆楼市至今迅速转变冷却，而新政在黄金周楼市前的出台，估计就是为了迫使开发商做出让步，部分开发商也可能会在房价上作出更大让步。因此，今年五一黄金周楼市对于开发商来讲可谓期待甚小，而今年的五一黄金周也是楼市政策出台后的一大考验，相信黄金周过后房价仍将呈现平稳回落趋势。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

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