仕一邦：房地产回归健康道路脚步愈近

房地产市场近期的变化缘于政策紧锣密鼓的出台，从“营业税征收2改 5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。多项政策齐出后，对于房地产业来说引起了不小的骚动，比起金融危机时开发商的艰难处境，这次亦是如此。而仔细观察就不难看出，房地产市场已经开始先后的出现了成交量下滑，普通确权者观望气氛浓重，而就政策出台这几日，不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的的人已经越来越少了。其实，从国家近几年的调控政策来看，国家是希望控制房地产价格的涨幅，引导房地产行业健康发展，而不是要打压房地产。当然，国家和我们都期盼房价能够回归理性，谁也不会希望房价出现大起或者大落。

说了2010年的政策利好，但究竟如何能确定呢？这就是今天仕一邦www.shiyibang.com 要带给确权者的新一轮分析报告。其一，风声一出媒体给确权者带来的第一信号，媒体的宣传对于普通购房者是相当有力度的，因为对于自住型购房者来讲，除了网络就是报纸能给他们带来信息，例如食用油的价格宣传，平时刊登都是在平稳价格中，人们就不太会容易关注也没有太大意识就必须去赶紧购买，但某一天报纸上若刊登，明天食用油价要上调，那么立刻就会被传开，超市食用油会被一扫而空。其实做房地产宣传是同样的道理，当房价涨的时候都去抢着买。而一旦房价出现调控信号，就会立刻显现出购买力下降的局面，而政策调控回归理性房价就仅仅这一口号就足以使房价回落。

其二， 仕一邦www.shiyibang.com 认为，以租还贷已经不可行。一个健康的房产市场，房价会和房屋的租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，房租却基本不变这说明房价上涨是非理性的。在房价较低的时候，不少有眼光的人低息借入银行贷款，买房后出租，以租金偿还贷款。可是现在房价涨了很多，如果还是这样操作，每月的银行还款涨了不少，租金仍是这么多，已经不可行了。例如有一套150平方的房子，价格150万元，可是月租金只有2000-3000元，按2500计算，一年只有3万元的租金收入（不算交纳的税），要50年才能必回成本，相当于股票的50倍市盈率。这种投资方式对房价的推动力大幅减少，房价再涨上去，甚至会消失。

其三，根据中国法律，业主不拥有住房土地所有权，只有使用权，最多只有70年的使用（如果是商业、工业用地，最多只有５０年），也就是说，在70年后，土地所有权就结束了(如果房产商房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了)，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知，这在法律上仍是空白。可是70年总会过去，这一天总会到来。曾有报道说卖地比较早的深圳，有的土地只有十多年就要到期了。可是人们会越来越认识到这个问题。而且不是所有的房产土地使用权是70年，有的只有50年，甚至是１０年。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然会使房价回归理性，特别是今后房龄较长的二手房。

其四，仕一邦www.shiyibang.com 认为，房价严重脱离城镇居民人均可支配收入，一些城市的家庭债务承担率也处于非常高的水平。根据各地公布的城镇居民人均可支配收入和平均房价，按照三口之家80平米一套住房的标准计算，平均20年按揭，按照目前利率水平，目前一些城市的债务承担率在50%左右的水平，远远超过美国2003年的18%的平均水平。以上海为例，2009平均房价5118元/平米，人均可支配收入14867元，80平米住房需贷款327552元，每年还款26027.28元，占该家庭可支配收入的58.36%，债务负担相当沉重。一套房子的购买力需要十年甚至更长时间的收入积累才能形成。前几年购买力的集中释放，不少家庭二三十年来的积蓄已经不复存在。同时老百姓真的没有多少钱了。空置房在今后会更加多的明显，如果价格还是要继续高下去，而购买力一旦下降，那么剩下的房子如果不理性回归，那么很可能会呈现供大于求的局面。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 继上篇分析报告，再一次为确权者分析2010年在政策的利好下房地产如何回归健康道路的原由。而仕一邦www.shiyibang.com 认为，接下来随着新一轮房地产调控的不断深化，消费者将进一步观望，投资投机性购房者将加速离场或抛售物业，成交量将进一步下降。尤其是，在一些地区，房价已经开始有所回归，而市场预期全国性房价将进一步得到理性回归，而更多的开发商面对消费者观望或弃购、成交量下降的大势，也将采取降价促销措施以刺激销售。总之，可以说在2010年，房地产市场将再次可能迎来量价齐跌的局面，房地产回归健康道路将成大势。

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