仕一邦：楼市癫狂之际  烂尾楼趁机上位

临近年底，股市动荡，地产企业却频频上市连造首富；国内楼市渐入癫狂境地，种种情形令人惊叹。四处排队托人买房的人一抓一大把；新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，走向如何实在看不透、看不懂未来，看得到的是风风火火的一个个场景中，一些看似有悖常理的怪现象正在上演。就是曾经无人问津的烂尾楼也成了开发商热捧的对象，针对目前的市场状况，仕一邦担忧的是被重装上市的烂尾楼是不是可以放心的投资和购买，与此同时又存在哪些隐患呢？这个问题很实际值得去权衡，仕一邦www.shiyibang.com 就和大家探讨下有关烂尾楼的话题。

首先，人们大概的理解认为烂尾楼就是已停工放置很久的建筑物，具体来说，烂尾楼，指的是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目。

再看，烂尾楼形成的原因，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无其他投资人接手，无奈中半截子的建筑在烈日严寒下，任凭风雨侵蚀。这样的例子不胜枚举，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。

最后，是烂尾楼的危害，由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。 烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。

可是在目前被重装上市烂尾楼上市后市场却是令一番情景，在北京，最大的烂尾楼朝阳首府宣布将于本月底入市，预期售价一跃高升至3.5万元/平方米，朝阳首府，前身便是京城“鼎鼎大名”烂尾楼项目——森豪公寓，这个位于朝阳门内大街南侧的高端住宅项目，1999年开始预售后，卷入了北京最大的“骗贷个案”，并于2002年停工。一晃眼7年过去了，这个历经风雨的烂尾楼，再经过拍卖后重新盘活，更名为“朝阳首府”。本次开盘预期售价高达3.5万元/平方米，而且房源非常紧俏，需要提前登记预约。3.5万元/平方米据说还是比较保守的报价，该楼盘最初的报价甚至考虑过4万元/平方米，现状如此，令人咂舌。在广州，日前天河路上的烂尾楼翻新项目“万菱汇”公寓报出了“均价2.8万/平方米,最贵5万元/平方米”的价格,令市场对烂尾楼翻新后的价值刮目相看。另外,越秀区烂尾楼翻新项目“麓湖御景”国庆期间推出新单位的售价在1.2万—1.6万元/平方米,比去年底首批单位9000元/平方米的均价狂涨了30%以上。烂尾楼翻新项目受追捧一方面是由于楼市整体向好,房产升值动力足；另一方面是烂尾楼普遍以相对的低价入市,给了投资者抄底的机会。有不少烂尾楼的投资者一出手就买下相连的多套单位,打通后调整间隔再精装修后出租,回报率普遍在6%以上。无可辩驳，烂尾楼有它本身独具的投资优势地理位置优势，可是同时也存在着风险和隐患，例如

第一就是产权问题,是否是合法销售以及能否办理房产证；第二是烂尾楼多数还是临水临电或商用水电,解决不了会为日后生活带来不便。第三是设计往往过时,在户型、采光、内部设备等方面都明显落后于目前新的住宅建筑形式。

所以针对这些客观存在问题仕一邦www.shiyibang.com 有义务要提醒大家注意，买烂尾楼前最好要查清楚该盘的《国有土地使用证》、《规划设计许可证》等证件是否齐备,要查清原发展商的缴费情况,如地价、市政配套设施费等。再有注意的是烂掉这些年的年份怎么计算，许多烂尾楼从拿地到烂尾到再次入市，均经历了少则几年、多则十几年的时间，这其中土地使用年限均在不停缩水，此前纠纷制约产权不明，债务纠纷不断，更是剪不断、理还乱。如果处理得不好，投资“烂尾楼”不但谈不上高回报，反而还可能带来一连串的麻烦。还有，由于不少“烂尾楼”烂尾时间已不短，楼宇质量同样值得关心。常年风雨侵蚀，建筑是否坚固，防水功能是否符合要求等等问题都是值得重视的。仕一邦www.shiyibang.com 认为虽然目前烂尾楼已趁机上位，市场也相当火爆，但是投资者还是要保持冷静，斟酌考虑后再行入市，避免承担不必要的风险。

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