仕一邦：楼市翘楚——酒店服务式公寓

日前参加了一个关于酒店式公寓投资交流峰会，与会的业界人士谈到了目前国内酒店式公寓的发展现状和前景，酒店式公寓，也就是酒店服务式公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。多为国内中高收入的白领和外国的商务人士中长期租住的商业楼宇，仕一邦www.shiyibang.com 在以下文章就针对酒店服务式公寓特征及其市场投资分析内容如下：

酒店式公寓的特征基本如下：

目前最具代表性的以北京为例

1. 酒店式公寓具相对低廉的价格优势，与酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加经济实惠。酒店公寓的租金和售价基本上和甲级或顶级写字楼的租金和售价持平，北京比较早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物业管理费用）基本上在80－120／平米＊月，租金水平和顶级写字楼水平相当，物业管理费基本上相当于租金的5％左右。

2. 酒店式公寓是一种中长期居住（相对于酒店而言）的物业，注重的是居住功能，而非商务办公性能主要用于中长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一居室或两居室，租期从数天到3个月或更长时间不等。长期租户多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。

3. 酒店公寓项目因具体位置有所差异，但总体为，1－2居室的面积占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在25－50平米之间，2居的使用面积基本在80－100平米之间；3居的使用面积在120－200平米之间；从户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85％左右比较合适。

由于不同区域客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异，比如东部CBD的国贸公寓和燕莎的凯宾斯基就存在一定差异：国贸公寓的1居和2居比较抢手，3居的空置率相对高一些；而凯宾斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多，但需求的客户类型和层次不一样，1居和2居主要是租期比较短的客户（凯宾斯基1月起租），3居和4居主要是一些长期租户（1年以上的租户）。

4. 对大堂及公共区域的装修要求：酒店公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；

对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房；

5. 酒店式公寓有酒店般私人管家般完善的服务，融入居家的氛围。酒店式公寓配置齐全的家用电器和家具，以及健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。

酒店式公寓目前投资分析

目前其运营模式大概有以下两种

1、物业由开发商所持有，聘请专业的酒店管理公司经营运作，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老牌酒店公寓基本上属于这种模式；

2、物业由开发商开发以后出售给投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式；

新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店公寓投资客在选择项目时，考虑的因素主要有：

投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在8％以上；

酒店公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值，好的区域，比如CBD以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店公寓投资区域；

必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以上酒店的服务水准；

酒店公寓自及周边配套应该比较齐全；项目要有自己的特色和明确的定位。

最后，仕一邦www.shiyibang.com 观点认为在目前酒店服务式公寓开发和投资备受业内人士关注，这类相对高端针对性强的物业，成为了众多人的租住投资新选择，因为这类物业资源稀缺，所以升值潜力不可估量，但是最后还要提几点投资酒店式公寓注意事项；1、物业地段是否处在成熟商圈内。2、物业管理水平是否可以留住客户。3、物业价格是否存在透支，谨防变成负资产。仕一邦www.shiyibang.com 预计作为楼中翘楚的酒店式公寓，接下来将会成为开发投资的又一热点项目。

                                             （以上部分资料来源于网络）