仕一邦：越靠近年底的楼市越错综复杂

年底将至，去年年底出台的为期一年的稳定房地产市场的政策是否会调整，就成了目前市场所关注的热点。而人们对于这一年的楼市感觉由于梦境和现实般的虚虚实实。回过头来看这一年，从2008年年底政府全面拯救房地产市场的刺激政策出台后，2009年，楼市的急速回暖令市场咋舌。不仅成交量屡创历史新高，房价、地价更是在投资热情的带动下一路走高。很多项目甚至出现前三季度就完成了全年销售进度的现象。在开发商还高唱凯歌的时候，市场也给出了自己的反应，楼市的发展虽然很快但实质也并没有达到开发商预想的那样。

而金九银十的争论才刚刚过去，进入11月份后，全国一线城市的房价再次展现加速上升之势，北京新楼盘价格动辄超过2万元/平方米，不少高端公寓住宅的价格远远超过邻近区域高档写字楼，新的“地王”神话继续登台表演。似乎一夜间，你所处的每一个场合谈到的热门话题，都离不开房子。而作为普通购房者在这一年中关注楼市眼花缭乱的同时，房子是肯定买不起的事实更是确凿了。房子虽然买不起但普通购房者对于楼市这一部好戏还是能继续看下去的。

让我们来回顾一下，去年11-12月很多城市房屋成交量就开始反弹，春节过后，更是激发一轮超级大逆转，全国楼市半年内即由“冬至”转入“夏天”。如此比较，则会发现，政策想要为市场降温，尤其是抑制房价，是件很难的事儿，而想把市场从低迷中拉出来，好像也挺容易，甚至一不小心就让市场发烧，如今不得不考虑是否又该降温了。上述现象我们其实可以看出。房地产市场太复杂，想要通过政策调节，使之长时间保持在一个合理的温度、健康的形态，是不太可能完成的任务。而对于接下来一个多月里楼市发生大变化的机会很小,估计现阶段楼市的两个特点，价格高位盘整和成交缩量还会延续。

首先来讲政策面到年底应该不会有大的改变。最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变,央行表态可以忍受2%的通胀水平,多少都是在给经济打气,稳定大家的预期。其实大家都清楚,房地产作为本轮拉动经济的重要引擎,如果即刻改变相关政策,效应不单单是调整房价,经济也可能要付出较大的代价。目前经济并没有完全企稳,调整房地产政策不时最好时机。

其次是楼价调整的动力很弱。主要是因为目前开发企业现金充裕,基本上前三季度就完成了全年销售任务,促销动力不足。加上前三季度消化量大,去年低迷的市场影响到在建施工的进度,目前大城市中心区供应普遍有限,开发商多数都采取高定价策略,有惜售心态。所以,一手楼价还是向上的趋势。不过,买方对于日渐走高的楼价接受程度不断下降,不论首次置业,还是投资、换房的,几乎所有购房人群入市趋于谨慎,追涨少观望多,所以成交很难以大幅上升。

但今后经济一旦恢复,出现通胀以及楼价过高,房地产肯定又会成为调整的重点。目前,已经出现了整治地王、收紧二套房贷等政策,很明显是针对房地产市场而来的。另外,随着国家四万亿投资逐步退出,热钱和资金的流动性过剩现象会减少,楼市很可能因此会延续2007年的调整期。但这只是我们的猜想，而在年底这个关头人们对于房地产市场政策还是有许多未知问号，毕竟这一年出台了那么多政策，但对于过高的房价来讲还是没有起来了良好的效果。楼市虽然错综复杂，但对于政策也好或是房价走势也好，我们不要对未来政策和楼市苛求太多，要时刻保持冷静的头脑来看待楼市发展。

（以上部分资料来源于网络）