仕一邦：消除房地产市场库存化

进入2009年以来随着全国楼市的逐步回暖，受到连带影响的住宅土地交易似乎有了复苏的理由。从今年一季度数据来看，全国商品房销售面积也同比增长了8.2%。尤其是全国一线城市住宅市场交易量开始有了起色。而“去库存化”则也成为房地产的主题，而去库存化的关键是降低购房成本，而高库存也必然对高房价施压。目前，新的刺激政策已经十分有限，高库存能否软着陆，也主要决定于价格。

因土地购置与开发的滞后性，开发商拿地仍然非常谨慎。1至3月，全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%。这反映出土地库存依然巨大，供大于求的形势依然严峻。而目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化完这些库存的土地。

数据显示，截至2008年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。也就是说，要加大消化住宅用地库存的力度，必须先消化商品房的空置面积，使房地产的资金链得以接续。以天津市场为例，部分发展商经过价格调整实现了相对较快的消化，但由于过往存量较多，2009年仍将以库存作为供应的主要部分。未来市场还存在许多不确定因素，为实现快速销售，价格策略仍是关键。在过去的几年中土地储备较多的发展商，尤其是2007年拿地较多的发展商资金链仍然趋紧。

我们再来回顾上一轮房地产市场的去库存化过程，从2008年10月，政府出台了一系列房地产新政，其中既有对首次购房的七折利率优惠，最低首付款低至两成，也有土地增值税、印花税、契税等方面的减免，住房公积金贷款利率也相应下调。在此基础上，央行连续五次降息，最终房贷基准利率由7.47%降至5.31%，极大地降低了购房者的利息负担。

于是，房地产市场开始逐步回暖，并有了年初的小阳春现象。今年以来，为刺激房地产投资的快速回升，6月份又下调了保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例，从而导致了前三季度全国完成房地产开发投资同比增长17.7%的局面。而对于政府出手的预期自然在情理之中。一旦成交一直萎靡不振，难免会影响到开发商的拿地热情，地方政府的卖地收入必然难以保证。而房地产行业产业链较长，势必影响到相关上游行业的需求，加剧钢铁、水泥、建材等行业的产能过剩。在新开工面积缩减的背景下，房地产开发投资也会相应下滑，对于目前以投资拉动的经济复苏而言，打击甚大，这也是政府不希望看到的。

仕一邦（www.shiyibangcom）认为，就房地产而言，未来的1-2年内将是十分痛苦的去库存化过程，只要该过程不能完成，将难以迎来房地产市场的新生。这就好比老鹰，为求得新生，必须冒险拔掉身上的老羽毛，以求凤凰涅磐之效。房地产企业的库存主要有两种：已经获得的土地和准开发权益，在建和已经建成的商品房。无论从那个角度看，房地产企业的库存量相当惊人。而要想真正消除房地产库存,唯有降低房价，稳定至合理水平，同时改善预售环境，以达到吸引更多被雅意的刚性需求及改善性需求入市。而房地产商在此困难的基础上还应审时度势，积极地去库存化，及时改善自己资产负债表，持有现金，度过降价的难关，以求更多新的商机。

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