仕一邦：上海倒塌楼房敲响质量问题警钟

据报道，27日凌晨5时30分左右，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧的一个在建楼盘工地发生楼体倒覆事故，发生倒覆的楼房，可以说是连根整体倒下，楼顶和地基都清晰可见。这个事故引起了有关方面的密切关注，同时也给目前销售火暴的房地产市场上存在的房屋质量问题敲响了警钟。

根据建筑法的有关规定，房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，同时还有根据购房合同中约定的房屋质量。出现质量问题较多地集中在墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水等几个方面。

 
    但至今，房屋质量没有一个具体的考量标准。目前，房屋的质量合格均以政府有关部门的竣工验收合格表为准。有些房屋质量问题是消费者无法用肉眼看到的，比如很多隐蔽工程如地基、管线等，开发商为了降低成本，偷工减料，使用劣质材料。尽管开发商出售的商品房都需要经过政府有关部门验收合格后才可以交房，但事实上，涉及到的房屋质量方面的问题依旧层出不穷，这除了提醒购房者要与开发商在合同中进行必要的质量方面的约定外，开发商、建筑商和监理单位都难辞其咎。

房屋质量是建筑业一个永恒的话题，是一个永远追求的目标。第一，质量是关系国计民生的大事，是老百姓生活质量强有力的保证；第二，质量是维系企业品牌的保证，作为一个企业应该承担起社会责任，在整个施工过程中，从主体施工、设备安装，都应该按照工程质量把关，进行验收和监控；第三，质量是社会公民应尽的责任，开发商应该自觉的、主动的把质量做好。事实上，在整个房地产开发环节中，开发商起着举足轻重的作用。建筑商、监理单位都受雇于开发商，同时监理单位按照开发商提出的建筑标准来监理建筑商。因此，开发商的态度和方式对其开发产品的品质起着决定性的作用。

    房屋质量关系到使用者的生活质量，乃至人身与财产的安全，这是购房选择的重中之重，那么如何对房屋质量有一个基本的参考呢？

一、注意考察工程质量
　1、认真考察材料质量、整体结构、施工管理和质量监督等方面的问题
　　这些都是施工工程质量能否保证的几十关键环节，而这一切都集结干竣工验收证明书上，包括国家对施工合格工程发放的《质检合格证书》，这是住宅质量好坏的一个重要标志。
　2．注意常见质量通病
　　渗漏、空鼓开裂、不密封、堵塞、脱落、污染、倒坡积水等是房屋质量问题的通病，必须严加注意；房屋不均匀沉降导致楼体倾斜、墙体裂缝及楼板裂缝，特别是承重墙体裂缝，往往存在危险隐患：屋面渗漏，墙面渗水，厨房、卫生间向外水平渗漏，以及各种管线与楼板接合处的垂直渗漏，上下水管滴漏；墙体中空，墙皮大而积脱落；楼内户与户之间、户内各厅室之间隔音、隔热效果差；门、窗密问性差，甚至出现整体变形；水、电、暖、气的设计位置不合理，安装粗糙，存在漏水、漏电、漏气隐患：公用设施设计不合理，质量不过关，如楼梯位置不当。宽度过小，电梯运行不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏，等等 。
　3．认真检查房屋质量
　　（1）检查房屋有无裂缝，要察看房屋的地面和顶上有无裂缝，如有则要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，修补后会妨碍使用；若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题；若外墙墙体有裂缝，则属于严重的质量问题；若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患。
　　（2） 检查房屋有无渗漏，应仔细观察顶层是否有裂缝，墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口有无渗漏，以及有无地面渗水情况等。
　　（3）检查墙面有无石灰"爆点"。可用铁器敲打"爆点"，看是否出现大面积的疏松、脱落现象。另外，不妨在卫生问和阳台等处作排水试验，看其是否能畅通无阻地排向出水口，如有堵塞将会带来不便或增大装修改造费用。

二、查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
　　为了加强商品住宅质量管理，国家己强制推行商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，要求开发商在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供"两书"，同时规定《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定，今后，国家还将按照建筑法的规定推行房屋质量索赔制度，
　1．《住宅质量保证书》
　　《住宅质量保证书》是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产1发商应按保证书的约定，承担保修责任。商品房售出后，委托物业管理公司等单位维修的。应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
　　《住宅质量保证书》应包括以下内容：
　　　　　工程质量监督部门核验的质量等级。
　　　　　地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。
　　　　　正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
　　　　　屋面防水3年；
　　　　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
　　　　　墙面、顶棚抹灰层脱落1 年：
　　　　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
　　　　　门窗翘裂、五金件损坏1年；
　　　　　管道堵塞2个月：
　　　　　供热、供冷系统和设备1个平暖期或供冷期；
　　　　　卫生洁具1年；
　　　　　灯具、电器开关6个月。
　　除此之外，购房者还可就住宅其他部位、部件的保修期限，与开发商自行约定。
　　用户报修的单位，答复和处理的期限。
　　住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。开发商可以延长保修期，但不得低于上述规定的期限。　　

　2．《住宅使用说明书》
　　开发商在《住宅使用说明书》中应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等作出说明，井指出使用中的注意事项。《住宅使用说明书》一般包括以下内容：
　　　　　开发单位、设计单位、施工单位、监理单位。
　　　　　结构类型。
　　　　　装修、装饰注意事项。
　　　　　上水、下水、电力、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。
　　　　　有关设备、设施安装预留位置的说明与安装注意事项。
　　　　　门、窗类型，使用注意事项。
　　　　　配电负荷。
　　　　　承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位应注意事项的说明。
　　　　　其他需说明的问题。
　　上述"两书"对买卖双方的权利和义务，作了必要的补充，同时也规范了买卖双方的行为，保护了购房者使用、维护住宅的合法权益。因此，购房者在购房时一定要求开发商提仪"两书"。

三、优先购买品牌与"星级"房
　　购买品牌商品己成时代潮流，买房也不例外，为使所购房屋有可靠的质量保证，在购房时，不妨注意选择知名度高、信誉好的品牌房屋，包括国家认定的住宅性能达到"星级"的房屋。品牌、"星级"形象是房屋质量和开发商综合实力的体现，购买这种房屋不仅对质量放心，而且可以按质论价，物有所值，减少上当受骗的可能。
　　按照国家《商品住宅性能认定管理办法》的规定，凡列入国家、省级住宅试点（示范）工程新建住宅小区的商品住宅，应进行商品住宅性能的认定，其他商品住宅也可申请认定，经认定的商品住宅均镶贴性能认定标志。
　　根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，并按照商品住宅性能评定方法和标准，商品住宅的性能由低到高依次划分为"1A（A）"、"2A（AA）"、"3A（AAA）"三个等级，商品住宅的适用性能主要包括：平面与空间布置、设备设施的配置与性能、住宅的可以改造性、保温隔热与建筑节能、隔音与隔振、采光与照明、通风换气。住宅的安全性能主要包括：建筑结构、人防、燃气、电气安全，R常安全与防范措施，宝内空气和供水等有害物质的防范措施。住宅的耐久性能主要包括：结构、设备耐久性能，防水性能，设备设施的防腐性能，住宅的环境性能主要包括：用地的台理性、室外环境、水资源的合理利用、生活垃圾的收集运送。住宅的经济性能主要包括：住宅的性能成本比、日常运行耗能指数。在三个等级中，3A级住宅的档次较高，对上述五个方面的性能按标准要求逐项认定；2A级、1A级住宅性能的认定主要对住宅的适用性能、安全性能和耐久性能按标准要求进行认定。这类住宅面广量大，主要以满足消费古实用、人便力目标，也是时下普通住宅中功能较为齐全、适用、安全、耐久性能较好的住宅。