仕一邦：“地王”频现土地市场火暴

    根据最新数据显示，5月份土地市场“地王”频现，地块大幅超出底价成交成为亮点，一线城市地块流拍绝迹，市场全面复苏迹象明显。

　　上海1～5月共推出住宅用地114.5万平方米，是去年同期推地量的近18倍；仅5月上海就推出6宗38万平方米住宅用地，有5宗是上海本土企业竞得。3宗地块成交价超出底价60%，其他3宗超底价29%。而进入到六月，上海6月11日公开招拍挂的7幅地块，无一流标，土地款合计达23.58亿元。土地市场如此激烈竞争的“盛况”，在最近一年多上海持续萧条的土地交易市场中极为罕见。

　　北京朝阳区广渠门外10号地挂牌价4128元/平方米，经过多轮竞价后，成交价格为14096元/平方米，成为北京新的“地王”。 而在北京广渠路15号地正式进入网上竞拍程序。广渠路15号地块隶属北京四至五环间百子湾板块，由于地理位置优越，目前已有20多家开发商购买了该地块的标书，万科、保利、华侨城、华润、合生创展均明确表示要参加该地块的竞争。SOHO中国日前向招商银行贷款100亿计划竞标。

　　6月8日，厦门举行的土地拍卖会甚至创造了一日成交近百亿元的惊人纪录，世茂房地产和万科均出现在这场拍卖会上并各有斩获。与万科同样开始了土地市场“大反攻”的，还有富力地产等素来以高端住宅为主流产品的开发商。富力地产在5月合计以17.72亿元在北京、广州拿下两幅高端住宅用地，建筑规模达87.25万平方米。世茂房地产则在约一个月的时间内，以总价56.5亿元拿下青岛、上海、厦门的新住宅地王。

　　我们注意到，受商品房销售持续回暖和土地市场交易火爆等因素影响，北京、上海、广州、深圳等10个热点城市加大了住宅用地供应力度。根据统计5月份全国住宅用地供应面积连续4个月增长。开发企业也加大土地储备，土地市场全面复苏迹象明显。

　　全国60个重点城市共推出住宅类用地面积1400万平方米，环比增加7%，同比增加4%。住宅用地成交面积1114万平方米，环比微降2%，同比增加99%。

　　值得关注的是，北京、上海一线城市5月住宅用地全部成交，没有流拍现象。而武汉、重庆住宅用地以底价成交为主，深圳本月没有住宅用地成交外，其他城市“抢地”大战随处可见，从而拉升了地块成交的溢价水平。

　　这些从5月开始大规模“反攻”土地市场的开发商均有一个特点，从去年下半年至今，他们或由于资金紧张或出于审慎，错过了第一轮的“抄底”时机。同时，在今年一季度以来的楼市回暖中，他们的存货消化较快，销售增幅可观。

　　但如保利地产、中海地产等开发商，在2008年底已率先出击“抄底”，因此在这一轮的“地王”争夺战中反应并不积极。事实上，保利地产在开发商“万马齐喑”的2008年仍然新增12个项目共计594万平方米的土地储备，因此其存货在去年年末增加了43.12%至401亿元。最近其存货已减少至250亿元左右，但今年以来它仅斥资3.85亿元在北京密云取得一个大型中档楼盘项目。

　　我们认为，目前土地市场的复苏以及“地王”频频出现是需求改善、行业预期向好叠加地价调整及地产商现金流改善的过激“抄底”行为。只有房地产开发投资的恢复情况理想，才能证明地产的反弹可持续。考虑到政策促使需求释放，及2008年开始的新开工面积逐步下调，地产行业供需逐步改善，地产行业复苏是可持续的，但由于金融海啸造成的影响以及国内整体消费需求的回落短期房价持续提升的空间有限，再现前5个月的销售井喷恐怕相当困难。