仕一邦： 多项目易主 上市房企进军滨海市场

滨海新区介绍
　　天津滨海新区的发展定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
在全市的总体规划中，滨海新区核心区作为天津市的副中心，构成全市“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴，以及“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带。以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，以“中心城区——滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。在外围发展居住就业综合型城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。

收购项目先后亮相

   去年夏天，开发区和塘沽区的房地产市场刮起了一阵强烈的收购潮。万科收购滨海快速旗下的滨海新城项目、首创收购泰达房产旗下的伴山人家、万通收购天津富铭置业的水域未来城…… 除了滨海新城在“转嫁”之后迅速二次开盘，其他收购项目并没有急于面世。经过将近一年的沉伏之后，这些楼盘近期已经开始逐步亮相。
   万通上北新新家园的名字早已确定，而项目本身的实际运作略显迟缓，在数个月的沉寂之后，该项目的售楼处经过翻新，近期已经公开亮相。 首创将原伴山人家易名为首创国际城，在近期，该项目与天津其他4个首创项目一齐亮相。这是继去年完成收购之后，该项目的首次公开亮相。据首创人士透露，该项目将打造成具有国际城市标准的生活标尺，预计8月份有较大动作。 滨海新城在去年易主之前已经积累了相当数量的客户，相关运作也较为成熟，所以在万科强势进驻之后迅速完成了二次开盘，并且在去年市场最为火爆的时候取得不错的销售业绩。与现在市场相对冷淡的状况相比，事实证明，万科当时的快速销售之举实属明智。
　　据了解，滨海新城的西区在去年已经销售一空，东区在今年下半年或将推出。
　　
潜力地区受大品牌关注
　　对于未来市场成长空间大的区域，大企业从来不会吝惜自己的资源。首创置业助理总裁胡卫民透露，首创置业主要将在各个区域市场中选择国家级、省级以上的开发区或具备“价值洼地”的新兴开发热点区域。而在天津拿下的所有地块均属于这个“标准区域”。
　　已经上市的大开发商拥有强力的资金后盾，这已经成为他们不断扩张的硬件保障。天津万通公司的高层曾表示，上市公司有业绩要求，为了保持良好的业绩，上市公司会不断加大在一级市场的投入，而且力度每年都会有一定的提升。
　　据首创置业总裁唐军介绍，去年首创在北京以外地区的签约销售贡献比例已由2006年的5％蹿升至28％。
　　大开发商在异地进行扩张的收获在去年已经显露无遗。而今年，上市公司的吞并脚步可能更加快。
　　

收购风潮能否重演？
　　今年，央行金融政策从紧，与土地政策双管齐下对房地产市场进行规范。先前作为主要资金来源的银行如今已经不能轻松放贷，不少开发商的资金链条经历着严峻的考验。业内普遍认为，“大鱼吃小鱼”的好戏将在今年不断上演。
　　有消息显示，开发区洞庭路某地块目前正在积极寻找下家。据业内人士透露，目前有许多开发商对该地块表示出了兴趣。
　　滨海房地产市场的收购风是从去年年中开始，随着二级市场的火爆，一级市场也不甘寂寞，接连上演吞并好戏。业内人士认为，如果今年的市场情况能够正常运转，在进入五六月份后迎来比较明显放量，那么，一级市场可能还会好戏连台。
未来展望
　　虽然很难找到有效数据判断消费者的实际支付能力，但我们认为天津市场未来真正的大机会还是要视滨海新区的开发情况。
　　主要理由是，目前的天津市场仍以刚性需求为主，包括改善型需求和婚房需求。改善型需求的集中体现是由天津近两年的拆迁所导致，而适婚人口的增加大大提高了婚房需求，例如，万科金色家园项目有超过20%的销售是用作婚房。
　　以刚性需求为主的市场很难真正全面带动房价。据我们与当地消费者的沟通，目前的房价几乎已经是可以承担的上限。要购置新房的消费者往往需要出售原有的老房子以支付首期款。如果房价继续快速上涨，目前支撑市场的刚性需求将因可负担能力不足而迅速衰退。
　　因此，我们认为，天津市场真正的机会还是要来自于滨海新区相关政策的落实，从而带动经济的发展，并带来外地人才的入住。目前滨海新区的开发已经开始逐步增加了外地人口的留津率。比较典型的例子是，当地名牌大学毕业生的留津比例正逐年递增。

关于天津市场的几个关键词
规范化/整合
　　土地市场的规范化淘汰了一些依靠政府关系竞争的企业，例如，06年曾名列前茅的某家本地开发商目前在天津市已经难觅踪迹。以万科、富力、金地、万通等为代表的外地品牌开发商已经在市场中逐渐占据主导单位，未来的竞争将主要在这些开发商中展开。
去本地化/联动
　　开发商的“去本地化”将产生共振力，加大天津市场与一线城市周期的同步性。一个比较明显的例子是，本轮宏观调控开始之后，总部位于珠三角的开发商率先在天津市场有所动作，以期弥补南方市场销售的疲软。而天津本地的开发商对宏观调控的反应则较为迟缓。显然，珠三角市场的调整压力已经借由全国性开发商，如富力地产，较以前更为迅速的传导到天津。
　　从这个角度来说，今后的天津市场将更为敏感，周期性和联动性也会更强，只是由于自住型需求较高（据开发商估计，主城区内自住型消费占80%），波动的幅度会较小。
小型化/增长
　　80-100平米大小的房子，需求增长迅速。预计90平米以下的房子成交量占比将逐渐上升到40%左右。
　　整个市场供略大于求，预计08年成交规模趋稳，天津万科预计房价涨幅为16%。
市场竞争格局
　　目前天津市场主要的开发商包括万科、富力、招商、金地等。从我们调研的总体情况而言，相关开发商对今年的天津市场还是寄予比较高的期望。
    我们的态度要相对谨慎一些，除了考虑到土地供应量增大、自住型需求难以支撑市场全面上涨之外，从具体的项目来看，我们也认为开发商的销售压力比较大，这主要体现在两个方面，一是开发商相邻项目之间的直接竞争，如富力湾和万科假日风景 ，万通新城国际 和万科金域蓝湾 ；二是开发商自己和自己的竞争，例如东丽湖万科城20万方的年销售目标、万通新城国际10余万方的销售目标。