仕一邦地产对天津轨道交通对楼盘的影响分析研究报告（上） 

研究背景及目的

    仕一邦地产顾问工作室经过长期的调查数据显示，在随着人们生活观念的改变，对居住环境以及出行条件等要求的不断提高，轨道交通已然成为选择住房的重要条件之一。在我们调查的数据上表明2004年规划建设的天津地铁1号线的沿线以及1000米之内的民用房屋价格每㎡保持在3800-5000元之间。在2006年天津天津地铁1号线正式投入运营后房价每㎡涨幅达到6200-12000元左右，同比非地铁沿线房屋价格涨幅大于15%。由此可以看出天津地铁及沿线居民住宅已成为日益关注的热点之一。

我们知道近年来，天津的城市建设发展速度突飞猛进，海河堤岸改造工程的顺利进行，天津站枢纽工程的全面开工，一座又一座快速高架桥的建成通车，滨海新区的高速发展，（“一轴、一带、三城区”的城市空间结构。“一轴”即沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴；“一带”即东部滨海城市发展带；“三城区”即滨海新区核心区、汉沽新城和大港新城，同时这“三区”也是天津规划3个生态环境建设保护区）。这就使得越来越多的外资企业将投的目光瞄准了天津市场，外资企业的全面进津带来了很多外国流动人口天津房地产市场的发展．在未来的发展中，房地产的发展和轨道交通包括城铁的展开建设是十分重要的，那么天津市的轨道交通对于地产楼盘起到了什么作用呢，仕一邦地产顾问工作室对此进行了初步的分析研究：

轨道交通概述

随着人类对地下空间资源的日益关注，轨道交通成为人类利用地下空间的一种有效形式。它对于提高土地利用效率、缓解地面交通、改善人类居住环境、实现人车立体分流、减少环境污染、保持城市历史文化景观等都具有十分显著的作用。由于农村人口流向中心城市，现代城市的人口总量越来越多，人口密度越来越大，现有的地面交通与公共设施己严重超负荷工作，因此迫切需要采取有效措施缓解人口增长对地面设施的压力。无疑，城市空间的三维立体开发和利用是唯一可行而有效的途径。由于上部空间的开发成本低,建造较为方便，因而诸如高架公路和高层、超高层建筑的兴建在全球大城市中己比比皆是。但是，由于城市不断向上部膨胀，使得原本已拥挤不堪的交通运输通道更加拥挤。因此迫切需要开发可以解决这一矛盾的新型空间，这样，地下空间的开发利用成为现代城市发展空间的必然选择。

众所周知，交通工具越快；城市半径越大。现代城市人口密度飞速增长，地铁，轨道交通可使单位面积上的客流量大幅度提高，在一定程度上缓解了由于市区高层、超高层建筑所带来的交通压力。同时，地铁可使市中心人口有效、快速地分流到城市周边地区，使城市的可利用面积得到扩大，空间得到拓展；但另一方面，若无限制地修建地铁会使城市畸形膨胀，向外不断延伸，导致城市中心区的衰落，即逆城市化现象。我们不能只凭一时之快而置城市未来之可持续发展于不顾，不能走急功近利的错误道路。因此，合理地规划城市的地铁，对现代城市的规模及布局的影响具有战略性的重要意义。

现代城市的现状和未来发展趋势迫切需要拓展城市生活空间。按照“以人为本”的思想，城市的发展应朝着能提供舒适宜人的生活环境的方向发展。如前所述，地铁能够缓解地面交通压力，缩短交通时间以及减少城市噪音等，一方面使地面上的人流大量转入地下，缓解了目前交通的拥挤；另一方面节省了地面交通设施所占的空间，使城市绿地得以发展，城市景观更加优美和谐。虽然，兴建地铁的前期投资较大，但从城市可持续发展的战略角度来看，地铁的经济效益、社会效益都是显著的，是造福子孙后代的重要工程。再有，我们还应注意到现代城市即将跨入知识经济时代，己出现的技术和即将出现的新技术会对城市的发展发生巨大作用，城市人口对交通实施的压力有可能得到一定程度的缓解。因此，我们应该对地铁进行合理的规划，着眼现在，兼顾未来，使地铁真正成为造福子孙后代的重要工程。

轨道交通对城市房地产发展的影响

出行需求概念的转变促使轨道交通建设产生了“一线带活一片”的效应，其沿线区域的房地产迅速升值，本次研究通过分析比较不同城市，不同轨道交通建设前后住宅价格的变化来揭示轨道交通对房地产价值的影响。希望能为购房者、开发商和其他研究机构提供参考依据。

国际轨道交通对房价的影响

巴黎的轨道交通工具包括地铁、轻轨铁路和高速列车，轨道交通承担巴黎公共交通70%的运量。巴黎有地铁14条，共计200多千米，年客运量12亿人次。巴黎的地铁从1900年1号线的开通到1998年14号无人驾驶地铁的正式运行，一个世纪来，地铁网络在地下不停延伸。在巴黎街头，不行不出300米，便一定能找到地铁。巴黎的地铁带给人们的，不仅仅是快速便捷，更是一种艺术的享受。因为在巴黎甚至是很多欧洲国家，人们习惯于在一个城市置业而在另一个城市安家，那么方便而快捷的轨道交通会是他们的第一选择，还有就是因为巴黎市中心的房价很高，所以人们就把目光瞄准了近郊，那么地铁也是他们的必然选择。在巴黎不论是平民还是政府官员都会选择乘地铁来作为他们的出行方式。由于房价过高，所以更多的人还选择了租房。仕一邦地产顾问工作室根据相关报道了解到，如果要在巴黎租房，那么靠近地铁站的房子价格要高出其他地方1-1.5倍。

2004年，纽约地铁建成100年。目前，纽约地铁已经成为这座城市最受欢迎的大众交通工具，号称是“世界上最有效率的地铁系统”，包括26条线路500站点，每天运载450万人穿梭于纽约5大区。没有人能确切统计地铁的兴建为纽约带来了多少商机，人们只是不断地看到新兴商业区和居住区的出现。城市的格局在无形之中拓展，原本荒凉的皇后区和东布朗克斯区也盖起了高楼大厦。纽约的地铁分为1、2、3、4、5、6、7,A、B、C、D、E、F、G、L、M、N、Q、R、S、W、Z共22条线路,以赤橙黄绿青兰紫等色彩标示的地铁线路图纵横交错、密如蛛网,让纽约的上城、中城、下城首尾贯通,血脉相连,形成一个整体。由于近年来，纽约的大多数新房都建在了郊区，所以很多人都会选择乘地铁去工作和学习。正因如此，在纽约靠近地铁站的房价比其他地方要高出地方2倍以上，郊区地铁站附近的房价已经和市中心非地铁站附近的房价十分接近。

在日本，轨道交通包括城市间的火车、城市中的地铁和有轨电车。轨道交通第一个优势是经济。日本汽车售价相对便宜，但保有和维护私家车的经济支出很大。日本法律规定机动车必须有存放场所，因此购车后必须持车库证明才能申请到车牌。而在寸土寸金的日本，要想让爱车有一个固定的栖身之地，费用相当可观。另外，养车需要交纳各种费用，如中型私家车每年要交纳四万日元（１美元约合１１５日元）以上的车辆使用税等等。相比之下，轨道交通则要划算得多，横贯东京的地铁从起点到终点的票价仅为３００日元。便捷也是轨道交通吸引乘客的重要原因。日本城市轨道交通系统非常发达，在东京，居民一般步行１０分钟至１５分钟就可以到达最近的车站。日本轨道交通车辆充足。为了保证乘客的需要，东京的地铁、有轨电车在白天一般５分钟左右一趟，高峰时则每隔两分半钟就发一趟车。轨道交通乘坐环境也非常舒适。地铁、电车车辆一般都配备良好的通风系统，可以做到车厢冬暖夏凉。车厢每个车门上方都安装有液晶显示器，提示站名，提供换乘指南、线路运行状况等信息。日本轨道交通依靠自身的优势吸引了乘客，同时降低了人们驾驶私家车出门的需求。在东京，有超过９０％的人选择乘坐轨道交通工具上下班，选择私家车的只有６％。这不仅缓解了交通拥堵问题，对保护环境也发挥了明显的作用。

日本的东京等大城市地铁，有轨电车等轨道交通十分发达，带动了大批的商业项目。一般来说，几乎每个地铁站出口都与各商业广场，写字楼连通，人们出行，购物，娱乐和工作非常方便。这大大提升了以轨道交通为辐射的写字楼，公寓以及商业地产的价格。

国内轨道交通对房价的影响

仕一邦地产顾问工作室通过相关资料了解到，北京市的地铁是我国的第一条地铁，一期工程于1965年动工，1969年10月通车试运行，宣告了中国没有城市地铁历史的结束。自上世纪90年代后期以来，北京的轨道建设开始提速。继地铁13号线和八通线通车之后，地铁4号线、5号线、10号线、奥运支线以及机场客运专线等工程陆续投入建设。目前，轨道建设在建规模相当于建国以来北京轨道交通建设的总和。以地铁6号线为例，草房-东小营站路线旁有5个在售楼盘，均价11356元/平方米，而在上半年该区域的在售楼盘的均价为8658元/平方米，涨幅达31%。五路站-朝阳门东站沿线商品住宅现仅有一个在售项目京桥国际公馆，在售均价达到35000元/平方米。

以地铁6号线为例，目前地铁6号线沿线在售公寓均价多数在2万元/平方米。从朝阳门站至常营站沿线目前有12个在售楼盘，主要以公寓和普通住宅为主，其中8个聚集在朝阳北路周边，有两个项目在10月份新开一期，分别为“东岸”3号楼和“天鹅湾”10号楼。受年内地铁6号线即将开工的影响，带动了周边项目价格的上涨，目前在售楼盘均价已达22000元/平方米，而在上半年该区域楼盘在售均价仅为13196元/平方米，整体涨幅66.7%。

上海轨道交通的迅速发展，有效地带动周边的房地产的开发和交易，对实现中心城区的旧城改造和郊区的房地产开发带来无限生机。  上海轨道交通对地价的提升作用最为明显，而地价的上涨直接推升房价。实践中是地铁规划推出、线路动工、线路开通交付使用的三大环节，都使地价、房价出现跃升。地铁周边的商品房是最受上海市民和投资者欢迎的房屋。根据调查研究，地铁对周边经济的带动，其最佳的辐射范围应该是在地铁站口半径一公里以内的区域。比如在莘庄区域，自地铁一号线1993年投入使用的前后3年里，地铁周边1公里范围内商品住宅价格提升了2倍。轨道交通的建设缩短了上海偏远地区与市中心的行程距离，不仅加快了偏远区域的开发建设，也带动了上海人口由市中心向偏远区域的流动，从而刺激了该区域房地产市场的消费，使得这些区域成为上海房地产市场发展的新热点。轨道交通对沿线房地产的拉动作用是对市郊的影响大于市区。

仕一邦地产顾问工作室特别注意到，当初上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立板块；地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房炙手可热区域；明珠线通车后，江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。轨道交通对于租赁市场激活的作用更加明显。租赁物业与轨道交通站点的距离成为了衡量租赁物业租金水平的标准。一般距离轨道交通站点步行在10分钟之内的物业楼盘，其租金受轨道交通的影响十分明显。轨道交通对于房地产不仅具有升值作用，而且对房产的价值还能起到一个稳定保值的作用。在房地产出现周期性波动的时候，周边物业都能表现出较强的抗跌能力。上海轨道交通建设在带动沿线区域的开发后，还带动了该区域特别是偏远地区房产的大量开发，在一定时期内起到平抑上海整体市场的价格，从而继续保持上海房地产市场的稳定。

天津轨道的基本情况

轨道交通的历史 

天津市市轨道交通要追溯到1984年。 1984年12月28日，天津市举行地下铁道通车典礼。这是继北京之后，在我国大城市中建成的第二条地铁。天津地铁南起和平区的新华路，北至红桥区的西站，全长7.4公里，沿途有8个不同建筑风格的车站。这条地铁是双线运行，按设计能力每小时可运送3万人次。有趣的是，天津市的地铁还创造了一项世界记录：全世界距离最短的地铁。

轨道交通的规划与发展

在2006年6月12日天津地铁1号线正式建成通车，其全长26.2公里，沿途设站22个（其中地下车站13座，高架车站8座，地面车站1座）。2010年地铁2号线也将建成通车，其全长23.5公里，沿途共设车站20座。

现阶段天津地铁规划由9条轨道交通线路组成。天津地铁1号线、2号线和3号线为轨道交通骨干线；天津地铁4号线、5号线和6号线为轨道交通填充线；7号线和8号线为轨道交通外围线；9号线为津滨轻轨线的延长线，总长度为227公里。届时天津轨道交通将满足每天几百万人的客流量，轨道交通沿途将设车站130多座，与其他市内、市外交通实现通达连接。

轨道交通的现状

仕一邦地产顾问工作室了解到，目前天津市公共交通的发展远远不能适应日益增长的城市交通的需求，交通拥挤不畅的局面十分严重。根据居民出行调查，乘客的平均出行时间为７１分钟，而乘前步行、等车时间和乘后步行时间就超过了半小时。公共交通线网覆盖率低，也使自行车与公交车争占路面的情况时有发生，尤其早晚高峰时间，交通拥挤路口堵塞现象十分严重。据仕一邦工作室根据相关资料的统计，南京路海光寺交叉路口最长堵塞时间达４０分钟之久，而公交车平均车速仅为每小时１２公里，形成了天津市交通状况的恶性循环。

近年来，随着天津市居民收入的增加，购置私家车等高档消费已逐步成为新的时尚。我工作室获悉，截止2006年底，天津市民用汽车拥有量达81.66万辆，其中私家车57.21万辆，占民用汽车拥有量的70.1%；当年新注册12.93万辆，与2005年新注册车辆相比，增加7949辆。人均GDP的增长带动了私家车的快速发展。根据世界上一些国家发展经验看，当人均GDP进入1000美元时，汽车开始进入家庭，当经济发展到人均GDP达到3000美元时，汽车消费已开始成为一种时尚。1995年，本市人均GDP进入1000美元时，汽车拥有量为26.8万辆，其中私家车4.27万辆，私家车的比重仅为15.9%，当时平均每百户家庭拥有私家车1.5辆。2003年，本市人均GDP达到3000美元，汽车拥有量为53.78万辆，其中私家车上升至30.96万辆，仅仅八年的时间汽车拥有量和私家车拥有量就比1995年分别增长了1倍和6.3倍，私家车比重也上升至57.6%，私家车平均每年以28.1%的速度增长。2003年平均每百户家庭拥有私家车开始达到10.2辆，增长了5.8倍。到了2006年，本市仅用了三年的时间就完成了人均GDP3000美元到5000美元的跨越，而这时，本市汽车拥有量已达81.66万辆，其中私家车57.21万辆，比2003年分别增长了51.8%和84.8%，私家车比重达已达到70.1%，这个数字意味着每3辆车中就有2.1辆是私家车，平均每百户家庭中私家车已达17.4辆，增长70.6%。而2007年1—10月份，我市又新增加私家车30万辆，我市现在私家车的拥有量已接近90万辆。

我市所面临的这些问题，市政府已经采取的相应的手段进行解决。据仕一邦工作室了解到，截止到2010年我市将会有9条轨道交通线路建成通车，从而全面覆盖我市的交通路网。

声明：本文为原创作品，,其它网站转载或转贴须注明出处,传统媒体转载 须事先与仕一邦地产顾问赵先生联系。