仕一邦解读：物业税实施势在必行

   近期，关于“年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓延，物业税的征收问题也日渐的成为购房者是否购入第二套住房的参考依据。目前虽然对开征物业税还在讨论阶段，其中的细则还没有出台，但是国外的资金或早或晚、或多或少的都会进入中国的房地产市场，以物业税为标志的房地产税制变革对发展中国的房地产市场有益。

　　仕一邦工作室认为，物业税之所以如此受到关注，不仅在于物业税改革的实施，将彻底改变整个地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭，成为人人切身利益相关的一个主要税种。

物业税

    所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

　　物业税最初以地产保有税的形式出现，目的是要打击市场中的投资性行为，放缓投资性需求，使自住性需求凸显出来，在一定程度上平衡市场供需。但从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。 

如何确定起征点

    开征物业税的目的之一，是为了减少市场闲置商品房，平衡市场供需。因此，如何确定起征点，既能真正挤压出市场的投资性需求，又不至于损害到普通购房者的自住利益，成为各方关注的热点。以个人、家庭还是以住房面积为单位进行征收？假若以个人或是家庭为单位，如何确定第二套住房？如果以面积为单位，多大面积起征最为合适？这些都是确定起征点时需要考虑的问题。

　　长期以来，房地产市场上保障性住房与商品房的界点为90平米，而确定普通住宅与非普通住宅的“分水岭”则为120平米，各地有20%的浮动空间。选择90还是120平米作为起征点，成为物业税落实的关键一环。征收物业税的初衷是增加住房的保有成本，类似于征收个人所得税，以缩小贫富差距。因此，物业税征收很可能会采取大范围低税率的方式进行征收，从而根据不同地区的经济发展情况，对于处在征收范围内的住房，按其面积大小实行税率改革。

明年商业地产首先开征物业税

    仕一邦工作室了解，“财政部门本来要在今年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动。”在近日举行的“改变城市的力量”中国地产峰会上，有消息透露到，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。

    这是由于由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

    在房地产领域，物业税有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。目前，全国已有十省市开始物业税“空转”运行，引起了业内关于物业税明年将进行“实转”的预测。

开征物业税是否能稳定房价

    从税改的初衷看，谁拥有的房产越多、越值钱，谁就越该多交税。并且，原开发环节诸多税费归并到房产保有税中可降低开发成本，进而降低房价。如果真的如此，老百姓买得起房了，还可抑制投机炒房，又能“为政府提供丰富稳定的财政收入”，可谓三全其美。 

    但客观地说，开征物业税并不一定会让房价大幅下降。因为，取消原开发环节诸多税费，提高房地产保有环节的税负，虽可使房地产开发成本降低，有利于缓解地产企业初期开发资金压力，但这并不意味着开发商就一定会降价。在市场供不应求的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。 

    但真正实施物业税将改变的关键是，对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。以此间接的调控房价过热。

 结语

    仕一邦工作室认为，开征物业税势在必行，它不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但征收物业税，新旧房产的对接问题是重要所在，也是物业税能否在保障各阶段购房者权益的前提下，顺利执行的关键。

    物业税改后，在以往房价中一次性交纳的税费（包括地价）将按年收取，这样一来，政府为求短期政绩的卖地行为将得到有效遏制，目前“寅吃卯粮”的不正常局面也有望得到改善。从这个意义上说，物业税其实是一次新土地政策改革，是房地产行业健康和持续发展的保证。因此如何选择一个恰当的临界点，要在全方位考虑政策的基础上妥善运行。

声明：本文为原创作品，,其它网站转载或转贴须注明出处,传统媒体转载 须事先与仕一邦地产顾问赵先生联系。