仕一邦工作室注意到，近两个月以来，房贷新政震动了全国的房地产界，调控的影响慢慢发力，全国各大城市成交量逐渐萎缩，甚至出现成交均价下降，有人认为中国地产的寒冬到来了。也有人认为这不过是一场浓雾，随着时间的推移这场雾会逐渐散去。不过这场雾似乎也开始笼罩天津楼市，一丝丝寒意也悄然而至。几年以来，天津地产一直持续高速的增长，而且不论风云如何变换，并没有动摇天津房价稳定增长的态势。那么，在这被一些人称为“中国楼市拐点“的时刻，天津楼市能否突围？仕一邦工作室首先从近日各大城市房屋价格走势中分析一下天津楼市的前景

北京期房销量日降百套

  京城楼市颓势凸现。根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城楼市开始陷入“有价无市”僵局。

  数据显示，11月12日~18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1月份、2月份水平相当。再上溯到此前一周（11月5日~11日），住宅期房的日均销量同比下降幅度也十分明显，降幅高达每日百套。

  然而，与本月以来成交量的连续下降相悖的是，价格仍持续呈现较大的涨势。尤其是占据成交主流的五环外近郊项目，上周的成交价格同比前一周升幅接近20%。据调查，目前北京市1.1万元/平方米以内的房子处于热销状态；很多单价在1.5万元以上的楼盘一个月未售出一套。

上海楼市量价齐跌

   虽然10月最后一周上海楼市的成交量有所回暖，但这还是难以改变10月加速下滑的局面。“之前过旺的楼市交易，已经透支了购买能量，再加上受房贷新政的影响，这个冬季的上海楼市，成交量将可能进一步萎缩。”业内人士表示：上海楼市目前正处于一种量价齐跌的状态。

   数据显示，10月份住宅交易量比9月下降25%；11月份松江、普陀住宅售价比五六月份上涨约20%。不仅新房的市场交易量在萎缩，根据上海一些中介公司的统计数据可以看出，目前二手房的交易量也在不断下降。据分析，上海房价涨幅放缓预计可能会持续到今年年底，但不排除春节前后部分区域或楼盘的价格有调整的可能性。

成都 10月成交量下降35.2%

    据了解，成都楼市10月二手房成交量急速下降，10月份相比9月份下降了35.2%。成都城东某楼盘开盘，意向客户退单率达到40%；城西某楼盘开盘当天，销售不足20%，这是成都楼市今年少见的现象。业内人士预计，成都房价会降到2006年年底水平。

南京卖房人多了买房人少了

   从南京市房地产交易市场可以看出，来卖房的人多了，买房的人少了。而在一些新盘的销售中心，许久不见的“团购”、“优惠”再次重现江湖。

二手房市场是反映投资性需求的重要窗口。11月以来，南京二手房市场每天都有近300套新房源上市。市场一时间供大于求。一直价涨量跌的二手房市场，终于出现了价格松动。

   据南京365地产家居网统计，11月上旬南京市个人二手房挂牌均价为7498元/平方米。与10月同期相比，11月上旬南京二手房个人挂牌均价下降了1.68%，甚至低于9月同期挂牌均价。这也是二手房挂牌均价首次出现下降。

深圳楼市成交量倒退近10年

    深圳一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了1999年前后房地产市场刚起步时的成交量。

   深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，10月虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。10月商品房销售面积仅为15.36万平方米，创下全年最低。进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。从10月底到11月18日，仅有六七个新盘推出，在观望情绪下，不少新开楼盘选择低价上市，万科、中海、招商最近一个月开盘的楼盘，价格均低于1万元/平方米。而位于龙岗中心城的某楼盘甚至打出了“买四居送10万元”的促销广告。

广州 1/3楼盘降价部分暴跌

   “目前广州有1/3的楼盘开始降价。”据相关专业人士介绍，目前开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调低，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的1.1万元/平方米一下就调低到7500元/平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。业内人士预测，11月份一手楼成交量有可能会有30%的下降。

重庆炒房者借房交会“低价急售”套现

   在2007年重庆秋季房交会上，房交会的房产中介和自由交易区人头攒动，不少人将自己的房源和联系方式填好之后，贴在展板上等候买家。据粗略估算，自由交易区贴出的二手房房源中，毛坯房占了近一半，部分房源还打出了“低价急售”字样，而一位投资者还一次性抛出了3套跃层房房源。

    从以上几个城市的情况来看，很明显的，从2，3个月以前的“有价无市，量跌价涨“逐渐在向目前的”持续观望，量价齐跌“过渡。我们再来看看本市最新的情况，我们了解到：在2007年9月，天津房屋成交总量为156万平方米，成交总额为106亿；10月份成交总量为106万平方米，成交总额为73个亿，减幅如此惊人，秋季房交会的召开并没能成功掩饰地产交投萎缩的尴尬。

    而进入11月以来，情况也不乐观。11月16日至11月22日，本市商品住宅成交量为17万平方米，成交再破新低，环比降幅26%；与成交量萎缩相反的是成交价格的攀涨，成交均价达到6777元/平方米，环比上涨6%。据统计，中心城区商品住宅成交量为5.7万平方米，环比下降13%，成交均价为9238元/平方米，环比上涨8%。在各区域的成交变化中，仅河北区环比30%的增长，其他区域均呈现不同幅度的下降，其中成交的集中区域河东、河西及南开区，降幅在3%至15%之间，从而使中心城区的整体成交量缩减。郊县商品住宅成交量为7.2万平方米，环比下降26%。本周郊县成交均价5436元/平方米，环比上涨4%。由这些具体的数据来看，天津楼市的确受到了这场遍及全国的“寒冬“的波及。但仕一邦工作室分析认为，从天津具体的市场上来看，表象是天津楼价受到了全国普降的影响，但其更重要的恐怕是内因所致。

    仕一邦工作室以从土地交易中心等相关部门了解到的情况分析，近期以来，本市明显加大了经济适用房的建设力度。仅在今年9、10两个月，本市就出让了9个经济适用房地块，出让土地面积约61.89万平方米，规划总建筑面积约125.59万平方米，预计这些地块上市之后，至少可以向市场提供至少约1.4万套90平方米户型的经济适用住房。另外，除了“新家园”居住区的开发，在去年拿地的多个楼盘都即将在年底或明年陆续上市，这些新地块都将执行“90平方米以下户型面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”的从强制规定，而西青中北镇、南河镇、大寺镇等成交的几个地块比例甚至达到80% 。尽管有所谓的“奥运概念“支撑，但是在本市房屋改造拆迁已经大部分接近尾声的情况下，购房的刚性需求明显回落，而大批楼盘的上市或即将上市让购房者选择性加大，更趋于理性。再加上不断出台的调控政策，全国一线城市楼价的回落也让购房者产生了观望情绪。由此看来，内外因素结合，短期内天津的楼市会产生一种胶着状态。

   仕一邦工作室认为，随着11月30日发布的《经济使用房使用办法》以及一些相关政策的出台。更多的购房者持观望态度。也会有少部分购房者选择以租代购的方法来应对现在不稳定的房地产市场。从政策面来看，房价问题不仅仅关系到民生，更牵动着各级政府的情感。近三年来，中央各部委颁发“国八条”、“国六条”，央行更在两年之内加息达到七次，9月底又提高第二套房商业贷款利率及首付，从这些政策可以看出政府高端的态度：希望楼价别再疯涨。但是我们认为，与此同时，政府并不希望楼价快速的下跌，影响房价的主要因素还是要看市场。市场主体的构成改变必定会导致整体市场的改变。剔除不可估计的原因除外,根据消费心理及消费数据的统计,仕一邦工作室认为，本市房地产销售价格肯定会发生质的改变,市场也会由卖方逐渐转变为买方,而最终房地产的销售价格会更加趋于理性，让我们拭目以待.

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